2020 법무사 10월호

어떻든 이 실수는 필자의 지나친 자만과 부주의가 한 요인이었음을 자인할 수밖에 없다. 그러나 한편으 로는 사건 부동산이 토지거래허가지역이라는 사실을 몰랐던것이전화위복인점도있었다. 토지거래허가지역이라는사실과토지거래허가를받 기 위한 조건이 그토록 복잡하다는 것을 미리 알았더 라면 계약 자체가 이루어지지 않아 필자가 사건을 수 임할수도없었을것이다. 인생새옹지마(塞翁之馬)가이럴때를두고하는말 일까. 그러나 사건을 마무리하기까지 불안과 긴장으로 밤잠을 설치며 스트레스를 받았던 것을 생각하면 등 골이오싹하다. 나. 특별한계약조건 – 특수조합소유구분건물의선취득 이 사건의 어려움은 비단 실수 때문만은 아니었다. 이 사건 부동산 매매계약은 동일건물 내 특수조합의 구분소유권 취득을 계약 성립의 조건으로 하는 ‘조건 부계약’이었다. 따라서잔금일인 2020.8.31.까지위구 분건물의소유권취득이이루어지지않으면계약이취 소될수있었기때문에그경우손해배상을어떻게규 정해야 하는지가 계약단계에서부터 어려운 문제로 떠 올랐다. 그리하여 매수인의 자문 세무사를 수차례 만나 계 약조건을협의하는과정에서조합소유구분건물의매 도 조건을 그 조합의 정관을 통하여 살펴보니, 조합원 5인 중 4인 이상의 처분 동의가 있어야 할 뿐 아니라 특수조합이어서 매수인도 그 조합의 목적에 맞는 특 수한조건에부합하지않으면매수자격이없는것으로 파악되었다. 여러 고민을 거듭하다 이와 같은 사정을 감안하여 최초의매매계약서에특약조항으로 “이계약은이계 약잔금일인 2020.8.31. 위조합원소유구분건물의매 매계약이 성립되어 소유권을 이전할 수 없게 되면 무 효가된다”는조항을삽입하였다. 결국우여곡절끝에이사건매매계약잔금 1개월전 에매수인의매수자격조건을확인하고, 조합원전원의 동의를 받아 이 사건 매매계약의 선행조건인 조합 소 유 구분건물에 대한 소유권 이전등기를 마칠 수 있었 다(이와 같이 특별법에 의하여 양도제한이나 정관에 특수한 조건이 규정되어 있는 경우에는 계약 전 이에 대비한조건을추가할필요가있음에유의해야한다). 2020.7.31. 조합소유의구분건물의소유권이전등기 까지 마쳤으나 2020.8.25.에서야 이 사건 토지의 토지 거래허가가나왔다. 사실상은토지거래허가전에계약 금을지급하였지만그계약은무효이므로계약일을토 지거래허가 이후로 정하여 최초 계약 당시 지급한 가 계약금을계약금으로충당하는것으로계약서를다시 작성하여부동산거래신고를하였다. 다. 산업관리공단의공장허가적합판정의어려움 매매계약특별조건인조합소유부동산에대한소유 권이전문제가 해결되자 이번에는 토지거래허가 신청 을하였다. 그러나담당직원왈, “공단내토지거래허가 를받으려면산업관리공단의공장용도적합판정이필 요하다”고하여이후수차례공단을방문해야했다. 이과정은결코녹록지않았는데, 그이유는매수부 동산내의임차인문제가걸림돌로작용하였기때문이 다. 매수인이 취득하려는 부동산에 대한 토지거래허 가계획서 상 취득 목적은 공장의 운영이므로 이 구분 건물에임차인이있으면직접공장으로사용하지않는 것이되었다. 따라서임대차계약을해지해야만적합판 정을 할 수 있다는 것이 실사를 담당한 산업관리공단 의의견이었다. 그러나 임차인들이 6명이나 되는 데다 모두 사업자 등록이 되어 있어 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받으므로 임차인들의 동의가 없으면 임대차계약을 해 68 현장활용실무지식 나의사건수임기