2020 법무사 10월호

실생활에서 우리는 ‘임대차’와 ‘전세’를 혼용해 사 용하고 있지만, 법률적인 의미에서 ‘전세’란 전세권설 정등기를 마친 물권적인 권리를 의미하며, 미등기전 세, 즉 주택에 대한 채권적 전세는 「주택임대차보호 법」의적용을받는다. 1) 또한부동산이주택이거나상가인경우에는각 「주 택임대차보호법」과 「상가건물임대차보호법」이 특별 법으로서 우선 적용되며, 「민법」은 일반법으로서 위 특별법이 규정하지 않는 사항, 예컨대 임차인의 원상 회복의무나 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등 에 적용되고, 주택이나 상가를 제외한 그 밖의 부동 산, 예컨대 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차 등 의경우에적용된다. 또한 상가 중에서도 동법 제2조제1항 단서에 의해, 서울시의 경우 보증금이 9억, 과밀억제권역은 6억 9 천만원(이하중략)을초과하는상가는동법제2조제 3항이 열거하는 대항력, 갱신요구권, 권리금 규정 등 만이 적용되고, 이를 제외한 다른 규정들은 적용되지 아니한다. 따라서 실생활에서 임대차 분쟁이 발생한 경우에 우선 검토해야 하는 것은 “어느 법률이 우선 적용되 는가?” 하는 점이다. 이때 명심하여야 할 점은 주택, 상가의 여부는 등기부나 건축물대장과 같은 공부상 의기재를가지고판단하는것이아니라실제현황, 특 히주된사용목적과현황이무엇인가를기준으로판 단하여야 한다는 점, 그리고 상가의 보증금액을 산정 할때월차임이있는경우에는동법시행령제2조제 3항에 의해 차임에 100을 곱하여 환산한 금액을 보 증금에포함해서판단해야한다는점이다. 03 존속(임대)기간, 묵시적갱신, 갱신청구권 가. 존속기간 원칙적으로 계약에서 정한 기간이 임대차 기간이 된다. 그러나 주거생활 등의 안전을 보호하고자 하는 정책적인 목적에 따라 특별법에서 최단기간의 제한 규정을, 그외 「민법」에서최장기간의제한등에관한 규정을두고있기때문에이규정들을반드시알아야 한다. 이는 후술할 묵시적 갱신과 갱신청구권에 대해 서도마찬가지이다. 1) 주택의경우 「주택임대차보호법」(이하 「주임법」이라 함) 제4조 에서 “① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정 한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다” 라고규정하고있다. 따라서 계약서에 1년으로 임대 기간을 정한 경우, 임차인은 선택에 따라 1년 또는 2년의 임대기간을 주 장할수있다. 또한 2020.7.31. 개정된임차인의갱신요 구권(주임법 제6조의3) 규정에 의해 사실상 그 기간 이4년으로늘어났다고볼수있다. 2) 상가의경우 「상가건물임대차보호법」(이하 「상가법」이라 함) 제 9조에서 “①기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미 만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년미만으로정한기간이유효함을주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증 금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것 으로본다”고규정하고있다. 1) 「 주택임대차보호법」 제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아 니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로본다. 73 법무사 2020년 10월호