2020 법무사 10월호

또, 동법 제10조의 갱신요구권에 의해 3기 이상의 차임연체 등 특별한 사정이 없으면 임차인은 최장 10 년까지상가를사용할수있다. 3) 그밖의경우 예컨대토지임대차의경우에는 「민법」이적용된다. 이때는 최단기간의 제한이 없고, 대신 「민법」 제652 조에서 최대 20년을 넘지 못하는 최장기간의 제한이 있다. 그러나견고한건물등을목적으로하는토지임 대차의경우에는최장기간의제한이없다. 한편, 물권적전세의경우 10년을넘지못하는제한 이 있고(「민법」 제312조제1항), 건물 전세권의 경우 1 년의최단기간제한이있다(동조제2항). 따라서주택 을 임차하고 전세권등기까지 한 경우, 「민법」과 「주임 법」 규정이 중첩적으로 적용되어 결국 「주임법」 제4 조와 제6조의3에 따라 ‘최단 2년 이상 + 갱신요구에 의한 2년’을보장받게된다. 나. 묵시적 갱신과 갱신요구권 1) 주택의경우 (1) 묵시적갱신 「주택임대차보호법」 제6조(계약의갱신) ①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1 개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒 絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아 니한경우에는그기간이끝난때에전임대차와동일 한조건으로다시임대차한것으로본다. 임차인이임 대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경 우에도또한같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본 다. <개정 2009.5.8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거 나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임 차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문 개정 2008.3.21.] 위 규정은 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 (更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변 경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지아니한경우에는그기간이끝난때에전임대차 와동일한조건으로다시임대차한것으로본다. 임차 인이임대차기간이끝나기 2개월전까지 통지하지아 니한경우에도또한같다. <개정 2020.6.9.>로개정되 었고, 2020.12.10.부로시행된다. 따라서 2020.12.10. 이전에 체결된 기존의 임대 차 계약은 종전 규정에 따라 기간 만료 1개월 전까 지 갱신거절의 의사표시를 통해 묵시적 갱신을 막 을 수 있지만, 12.10. 이후에 체결되는 계약, 예컨대 2020.12.10. 계약을 체결하고 그날부터 2022.12.10까 지를임대기간으로한경우, 임대인은개정법률에따 라 적어도 만료 2개월 전인 2022.10.9. 24시(10.10. 0 시) 이전까지 갱신거절의 통지를 해야 묵시적 갱신을 막을수있다. 이러한동법제6조제1항전단의기간은동법제6조 의3(갱신요구) 제1항에의해갱신요구기간이되기때 문에, 임대차계약이 2020.12.10. 이전에체결되었는지 여부에따라동법제6조의3에의해갱신요구를할수 있는기간이달라지게된다. (2) 갱신요구권 원래 주택임차인에게는 상가임차인과 같은 갱신요 구권이없었다. 반면건물등을목적으로한토지임대 차의 경우 「민법」 제643조에 의해 동법 283조가 준 74 현장활용실무지식 법무사실무광장