2020 법무사 10월호

용되어, 임대차기간이 만료한 경우에 건물 등이 현존 한 때에는 임차인에게 갱신청구권이 인정되고 있었 다. 이는 형성권이 아니라 임대인이 갱신을 거절하면 임차인이 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 구속을 받을 뿐이므로 엄밀히 말해 개정 「주임법」과 「상가 법」이규정한갱신요구권과는그성격이다르다. 정부는이러한불합리를개선하여국민의주거안정 을도모하고자 2020.7.31. 「주임법」에아래와같이계 약갱신 요구 규정을 신설하여 규율하는 한편, 부칙에 서도그시행시기에대해 따로정하고있다. 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신요구등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항전단의기간이내에계약갱신을요구할경우정 당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하중략) ②임차인은제1항에따른계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으 로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의범위에서증감할수있다. ④제1항에따라갱신되는임대차의해지에관하여 는제6조의2를준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하 였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더 라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여 야한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는한다음각호의금액중큰금액으로한다. (이하 중략) 「주택임대차보호법」 부칙 제2조(계약갱신 요구 등 에관한적용례) ①제6조의3 및제7조의개정규정은이법시행당 시존속중인임대차에대하여도적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우 에는이를적용하지아니한다. 따라서 이미 과거에 체결된 임대차계약의 임차 인도 위 개정 규정에 따라 기간 만료 1개월 전까지 (2020.12.10. 이후에체결된계약의경우에는기간만 료전 2개월전까지) 갱신요구를할경우, 임대인은동 법제1항각호의사유, 예컨대제1호의 2기이상의차 임연체(제1호), 제8호의임대인(임대인의직계존속·직 계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 아니라면 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 더임대해주어야하고, 단차임과보증금은동법제7 조의범위(증액의경우최고 5%) 내에서증감을청구 할수있는권리를가지게된다. 반면, 개정 법 시행일(2020.7.31.)을 기준으로 잔존 임대기간이 1개월도남지않은임차인의경우에는동 법에 따르더라도 갱신요구를 할 수 있는 기간이 이미 도과된 상태이므로 위 갱신요구권을 행사할 수 없게 된다. 그러나이미합의연장이나묵시적갱신을통해4년 째 거주하고 있는 임차인이라 할지라도 2020.7.31.을 기준으로 임대기간이 1개월 이상 남은 자는 동법에 따라 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 위 갱신요구 권을행사해서추가 2년을더거주할수있다. 한편, 동법부칙제2조에따라, 2020.7.31. 이전에이 미임대인이임차인과의갱신을거절하고제3자와새 로운 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인은 동법 제6조의3에의한갱신요구를할수없다. 75 법무사 2020년 10월호