2020 법무사 10월호

따라서 만일 임대인이 2020.7.31. 이후에 체결한 제 3자와의 임대차계약을 이유로 임차인의 갱신요구를 거부하는경우, 이는받아들여지지아니한다. 그리고, 특약에 의해 임차인의 갱신요구권을 박탈 하더라도 이러한 특약은 「주임법」 제10조에 의해 임 차인에게불리한것으로 그효력이부인된다. 또한 임 차인이 원래 기간 만료 시 퇴거하기로 임대인과 합의 한 바 있다 하더라도 만료 전 1개월 이전까지 동법에 기해갱신요구권을행사할수있다. (3) 임대인의갱신요구거부권 「주임법」 제6조의3 제1항에서는 9가지 사유를 들 어 임대인이 임차인의 갱신요구를 거부할 수 있는 경 우를열거하고있는데, 그중제일문제가되는것은제 8호임대인(임대인의직계존속·직계비속을포함한다) 이목적주택에실제거주하려는경우이다. 만일 임대인이 제8호에 근거하여 임차인의 갱신요 구를거절한경우, 임차인은임대인이실제로그주택 에 거주하는지 여부를 확인할 방법이 필요한바, 이를 위해정부는 「주임법시행령」 제5조를개정하여갱신 이 거부된 임차인이 임대인의 실제 거주 여부를 확인 할수있도록하는한편, 「주민등록법시행규칙」 제14 조를 개정하여 주민등록 전입세대의 열람범위를 확 대할계획이다. 이를 통해 임대인이 실제로 위 주택에 거주하지 않 고있는사실이드러나는경우에는합의된배상액또 는 동조 제6항의 각 호에 따라 산정된 금액 중 큰 금 액을임차인에게배상해야한다. 그런데 만일 임대인이 전입신고만 해 두고 주택을 공실로 비워둘 경우에는 임대인의 실제 거주여부를 알 수 없는바, 만일 그러한 사실이 드러날 경우에는 동조 제6항에 의한 배상액이 아니라 「민법」 제750조 에근거한손해배상책임을부담하게된다. 이때 그 손해액의 산정은 일응 동법 6조의 3 제6항 이기준이될수있겠으나임차인이이러한사실을입 증하는 것이 관건이므로 역시 이에 대한 입법 개선이 필요한상황이다. 또한임대인이 “자신이거주하겠다”며임차인을내 보낸 후 2년이 지나기 전에 다시 실거주 목적의 매수 인을물색해서이를매도할경우에도 “실제거주할의 사없이” 임차인을내보낼목적으로자신이일정기간 거주했다가 2년안에다시매도한것으로판명된다면 역시일반불법행위책임을질수있다. 2) 한편, 최근에많이문제가되고있는소위 “갭투자”, 즉 매수인이 임차인이 있는 주택을 매수하면서 매매 대금에서 임대보증금을 공제하고 이를 매수할 경우, 기존 임차인이 갱신요구권을 행사할 때, 새로운 매수 인이 동조 제1항제8호에 기해 ‘자신이 거주할 것임을 이유로’ 이를거부할수있는지문제가되는바, 현재로 서는이전등기이전의매수인은아직소유권자가아니 므로임대인의지위를승계한자가아니고, 따라서위 제8호에기해임차인의갱신요구를거부할수없다. 게다가임차인이원래갱신요구를하지않겠다고해 서 이를 매수했는데 나중에 임차인이 변심한 경우에 도 매수인은 이에 대항할 수도 없다. 임차인의 갱신요 구권은 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 특 약은효력이없기때문이다(동법제10조). 따라서 임차인이 있는 주택을 매수하고자 하는 수 요는 과거에 비해 줄어들 것이라는 것이 일반적인 전 망인데, 역시입법의개선이필요한부분이다. 2) 상가의경우 (1) 묵시적갱신 2) 「 주임법」 제6조의3 제5항은임대인이정당한사유없이임차인의갱신요구 를 거부하고 제3자에 임대한 경우, 동조 제6항의 배상책임을 지는 것으로 규정하고 있기 때문에, 이와 같이 탈법적인 방법으로 이를 회피할 경우 동 법 적용이 어려워 일반법인 「민법」 제750조에 기해 배상책임을 물어야 하 는상황인바, 역시입법의개선이필요한부분이다. 76 현장활용실무지식 법무사실무광장