2020 법무사 10월호

한편, 만일 임차인이 법이 보장한 갱신요구권을 행 사하지않고임대인과합의하여 5%를초과하는인상 계약을 할 경우, 이 계약은 유효하며 단, 임차인은 차 후에 1회에한해그새로운계약에대한갱신요구권을 행사할수있다. 그러나만일임차인의갱신요구에의 한계약기간중임대인과임차인이합의로 5%를초과 한 인상에 합의한다면 이 합의는 「주임법」 제10조에 의해 5%를초과하는범위에서그효력이부인된다. 즉, 5% 내의 인상제한 규정은 기존 계약이나 갱신 으로인한계약기간중증액을요구할때적용되는것 으로, 같은임대인과임차인사이에서기존계약의갱 신이 아니라 계약기간 만료 후 새로운 계약을 체결 할 때에는 이러한 제한이 적용되지 아니한다.(대판 2002.6.28.선고 2002다23482). 2) 감액청구 마찬가지로 임차인 역시 위 조항에 근거해서 보증 금이나 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이때는 5%의 제한이나 약정 후 1년 이내에 청구하지 못한다는 제 한이 없다. 다만 지금과 같은 코로나 사태로 인해 차 임의 감액을 청구할 때 임대인과 합의가 안 될 경우 (소위 착한 임대인이 될 것을 강요할 수는 없는 노릇 이다), 결국 분쟁조정위원회에 조정신청을 해야 할 것 인바, 조정신청에 피신청인(임대인)이 조정절차에 응 하지 아니한다는 의사를 통지한 경우에는 「주임법」 제21조제3항제5호에의해각하되고, “조정안을통지 받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의 사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거 부한 것으로 본다. <개정 2020.6.9.>”라고 동법 제26 조 제2항에서 규정하고 있으므로, 결국 소송에 의해 해결할수밖에없는난점이있다. 이때 어떠한 형태의 소를 제기할 것인가 하는 문제 가있는데, 이와관련하여 “이러한차임증감청구권은 사법상의 형성권으로 법원에 대해 형성판결을 구할 수있는권리가아니므로, 차임청구의본소또는차임 연체로 인한 해지를 원인으로 한 건물명도소송에 대 해 (임차인)피고가 반소로 차임의 감액을 청구할 수 는 없다(대판 1968.11.19.선고 68다1882, 1883)”는 판 례를유념해야한다. 즉, 형성의 소(반소로 “원고는 피고에 대해 차임을 금 얼마로 감액한다”라는 소송)를 제기해서는 안 되 고, 사법상 형성권의 행사(차임감액 청구)를 근거로 하여 원고의 해지가 부적법하다고 다투거나, 감액을 전제로 과다 지급된 차임을 부당이득으로 반환하라 는소송을제기하여야하겠다. 그런데 우리 법원은 과거 IMF 사태 당시 임차인의 2기이상의차임연체로임대인이계약을해지하고명 소소송을 제기하자 임차인이 경제사정의 급격한 악 화를이유로이조항에기해차임감액의항변을하였 으나, 법원은 “이 사건 약정 차임이 계약체결 후 경제 사정의 변경으로 인하여 정의와 형평에 어긋날 정도 로 불합리하게 되었다고 인정할 수 없다”고 소극적으 로판시한바있고(서울중앙지법 1999.10.6.선고 98가 합92516판결), 이후에도 이러한 경우 감액을 인정하 는데매우소극적인입장이다. 그렇다면 임대인의 증액 청구와 인상률을 판단할 때에도 적어도 똑같이 엄격한 잣대가 적용되어야 하 는 것이 아닌가 생각하고 감액청구에 대한 보다 명확 한요건을두는식의입법개선이필요하다고본다. 나. 상가의 경우 1) 관련규정 「상가건물임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청 구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공 과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로 78 현장활용실무지식 법무사실무광장