김희엽 법무사(서울중앙회) Q2 12개 호실의 1동 아파트 중 일부가 경매로 나와 1개 호실을 입찰하려 하는데, 등기사항증명서에 대지 권 등기가 없습니다. 알아보니 이 아파트는 건축주가 자신의 소유 대지에 근저당권을 설정하고 은행에 서 대출을 받아 신축했는데, 건물이 완공되자 건축주의 채권자가 신청한 가압류 등기 촉탁으로 인하여 아파트의 소유권 보존등기가 마쳐졌고, 건물 일부에 대해서만 강제경매가 진행된 것이라고 합니다. 이 런 경우 매수하면 대지 지분을 취득할 수 있는지요? 입찰해도 될까요? 경매로 아파트를 매수하려는데, 대지권 등기가 없습니다. 입찰해도 될까요? 민사 경매로 매수하면, 위 아파트 건물 및 이에 대한 대지사용권을 취득할 수 있으므로 입찰해도 될 것입니다. 귀 사례의 아파트는 「집합건물의 소유 및 관리에 관 한 법률」에 따른 집합건물로 사료됩니다. 위 법 제20 조제1항에서는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가 지는 전유부분의 처분에 따른다”, 제2항에서는 “구분 소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사 용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하여 전유부분 과 대지사용권의 분리처분을 금지하고 있습니다. 이처럼 대지사용권으로서 건물과 일체불가분성을 갖는 것을 대지권이라 하는데, 대지권은 ▵집합건물 을 신축한 때에는 그 건물을 완성한 때, ▵기존건물을 구분하여 집합건물로 하는 때에는 구분한 때, ▵기존 건물을 증개축하여 집합건물로 하는 때에는 증개축 이 완성한 때에 성립되며, 등기를 하지 않았어도 마찬 가지입니다. 귀 사례의 아파트는 건축주가 건물을 신축한 때에 해당하므로, 경매개시결정 현재 대지권 등기가 마쳐 지지는 않았으나, 건축주가 건물을 완성한 때 대지권 A 은 성립하였습니다. 한편, 대법원은 전유 부분만 경매 개시된 경우 “구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서 가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에 도 미친다”고 판시하고 있습니다(97마814결정). 따라서 위 아파트 전유부분에 대한 경매개시결정 의 효력은 대지사용권에 미치고, 「집합건물법」 제20 조 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부 분의 처분에 따른다”는 규정에 따라 귀하께서 경락을 받게 되면, 아파트 전유부분 및 이에 대한 대지사용권 을 취득할 수 있을 것입니다. 그리고 위 아파트의 토지에 대한 근저당권은 경매 절차에서 ‘이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다’는 취지의 특별매각조건이 없으므로, 매수인이 낙찰 받 은 호실의 대지지분에 해당하는 범위 내에서 소멸할 것입니다. 31 법무사 2020년 11월호 Counselor
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=