2021 법무사 1월호

면 개정되면서 도시건축의 규제 완화 등 민간임대주택 에 관한 지원을 강화하되 공공부문의 지원을 활용함으 로써 발생하는 민간의 개발이익을 적정하게 환수하기도 하는 등 민간임대주택에 대한 규제가 대폭 완화되었다. 임대주택은 크게 건설임대주택과 매입임대주택으 로 구분된다. 건설임대주택에는 △국가 혹은 지자체의 재정으로 건설·임대하거나, 국민주택기금의 자금을 지 원받아 건설·임대하는 경우, 그리고 공공사업에 의해 조 성된 택지에 건설·임대하는 공공건설임대주택이 있고, △민간업체에서 자기 자금으로 건설하는 민간건설임대 주택이 있다. 한편, 매입임대주택은 임대사업자가 주택 을 매매 등의 절차를 거친 후 소유권을 취득하여 임대 하는 주택이다. 이러한 민간임대주택제도는 과도한 임대료 증액 없이 안정적으로 거주할 수 있어 그동안 임차인의 주거 안정과 전월세시장 가격안정에 일정하게 기여해 왔다. 8.8. 「민간임대주택특별법」 시행 - 4년 단기임대, 아파트 장기 일반매입임대폐지와임대사업자의공적의무강화 등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주 거안정을 위해 1994년 도입되어 등록사업자에게 임차인 보호를 위한 공적의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지 원하는 형태로 운영해 왔다. 등록임대사업자는 임대료 상한이 연 5%로 제한되는 등 규제가 있지만, 다주택자 가 임대사업자로 등록한 후 4년 또는 8년 임대를 놓으면 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세·종부 세·소득세를, 처분단계에서는 양도세를 감면받을 수 있 게 하여 취득부터 처분까지의 세제혜택을 주었다. 이러한 혜택으로 지난해 7·10 부동산대책 이전 기 준으로 전국 임대사업자 수는 약 52만 3천여 명, 임대주 택은 159만 4000여 가구 수준에 달하게 되었다. 그러 나 한편으로 이러한 세제 혜택에 의한 등록임대사업자 제도는 부동산 투자자들에게 다주택자가 되는 지름길 이 되어주었다는 비판이 제기되었고, 정부는 집값 폭등 이 발생하자 7·10 부동산대책을 통해 등록임대사업자 제도를 보완하게 된다. 이러한 배경에 따라 ‘7·10 부동산 주택시장 안정 보완대책’ 후속으로 다시 등록임대제도 개편사항을 반 영한 개정 「민간임대주택특별법」이 8.11. 국무회의 의결 을 거쳐 8.18. 시행되었다. 이번 개정법에서는 단기임대 와 아파트 장기 일반매입임대를 폐지하여 기존에는 임 대사업자등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유 형으로 등록이 가능했지만, 앞으로는 같은 유형으로 신 규 등록이 불가능하게 되었다. 또한, 기 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기 일반, 공공지원)로의 전환도 금지됨에 따라 이제 신규 임 대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하게 되었다. 아파트를 주택임대사업자로 등록해 세제혜택을 받아 다주택자가 되는 것을 앞으로 불가능하게 하겠다 는 것이다. 하지만 아파트를 제외한 오피스텔, 빌라, 재개 발지역의 등록임대사업자로 하는 부분은 여전히 유효하 게 남아있다. 법 시행 후 폐지 유형(단기, 아파트 장기일반 매입 임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간이 종 료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 전 에 이미 임대의무기간이 경과한 경우, 법 시행일에 그 임 대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. 폐지 유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용하며, 임대의무기간 미준수에 따른 과 태료도 적용되지 않도록 했으며, 등록임대사업자의 임 차인 보호의무 강화 필요성을 고려해 법 시행 이후 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10 년으로 연장되었다. 다만, 기 등록된 장기임대주택의 경 우 종전대로 최소 임대기간 8년을 유지한다. 또한, 모든 등록임대주택에 임대보증금 보증 가입 을 의무화해 세입자는 10년간 보증금을 떼일 걱정 없이 29