2021 법무사 3월호

절하기가 쉽지 않지만, 이런 경우에도 특별한 노력이 필 요한 경우에는 상담료에 대한 설명을 할 필요가 있다. 특히 계약단계의 문제 등에서는 굳이 사건을 수임하지 않아도 법률상담만으로 해결이 가능한 경우가 있으므 로, 변호사와 같이 ‘자문계약’을 체결하는 것도 고려할 필요가 있을 것이다. 본 글에서는 필자가 오랜 거래처인 고용노동부 성 남지청으로부터 “등기부상 전세권의 존속기간이 만료된 상태에서 연장계약을 하였으나 후순위 근저당권의 동의 를 받지 못해 부기등기에 의한 존속기간 변경등기가 어 려운 상황이 되었는데, 결국 존속기간 변경등기를 하지 못하게 된다면, 어떤 문제점이 발생할 수 있는지”에 대해 자문한 의견서를 소개하고자 한다. 이 사건에 대한 자문 의견서는 적절한 상담료를 받 고 상당시간 판례와 법규, 다른 법무사들의 의견을 취합 하여 작성, 제공하였다. 본 글이 유사한 업무를 취급하 는 동료 법무사들에게 다소라도 도움이 되기를 기대한 다. 2. 고용노동부 성남지청의 상담 내용과 질의 최근 필자는 고용노동부 성남지청으로부터 전세권 등기에 관한 상담 의뢰를 받았다. 의뢰인은 경기도 광주 시 소재 경기 광주고용센터 4층(건물 연면적873.4㎡ 중 일부 729.81㎡)을 보증금 5억 원, 월임차료 1,180만 원에 임대차계약을 체결하였다. 이후 따로 전세보증금 5억 원에 전세권 존속기간 을 2016.12.20.~2020.12.19.(4년)으로 하여 전세권설정등 기를 경료하였고, 후순위로 채권최고액 금25억 원의 근 저당권설정등기를 경료하였다고 한다. 그리고 계약기간 만료 전, 소유자와 보증금 증액 없이 전세권 존속기간 2 년 연장계약(재계약)에 합의했다는 것이다. 그런데 위와 관련하여 아래와 같이 두 가지가 궁 금하다며 질의에 대한 답변을 달라고 했다. 결국의뢰인의질문요지는전세권존속기간변경등 기를 하지 않은 경우 경매절차를 비롯한 여러 상황에서 연장된 2년동안전세부동산을인도당하지않고전세보 증금의 반환도 확보한 상황에서 전세 부동산을 합법적으 로사용 ㆍ 수익할수있는가에대한것이었다. 3. 질의에 대한 쟁점과 검토 의견 필자는 위 질의에 대해 자문 의견서를 써주기로 하 고, 전세권 존속기간의 연장에 대한 변경등기가 이루어 지지 않은 경우 발생할 수 있는 문제점에 대해 검토해 보기 시작했다. 그 결과 아래의 세 가지 중요한 쟁점을 찾아낼 수 있었다. ① 등기된전세권의존속기간종료전전세권존속기간을 2년 연장하는 계약을 체결하였으므로, 연장기간까지 전세권을 존속시키고자 합니다. 그런데 전세권 존속기 간 변경등기를 하지 않으므로 인하여 불이익을 받을 가능성은없는지? ② 위의 경우 이 사건 부동산이 경매되는 경우에도 전세 권 존속기간변경등기를 하지 않으므로 인한 불이익을 받을가능성이없는지? ① 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유자에게 연장된 존 속기간을주장할수있는가? ② 소유자의 채권자가 전세보증금에 대하여 압류추심명 령을 받은 후 의뢰인(전세권자)을 상대로 추심금소송 을 제기한 경우, 존속기간 연장을 이유로 대항할 수 있 는가? ③ 전세부동산에 경매절차가 진행되는 경우, 매수인에게 연장된존속기간을이유로대항할수있는가? 65