절하기가 쉽지 않지만, 이런 경우에도 특별한 노력이 필 요한 경우에는 상담료에 대한 설명을 할 필요가 있다. 특히 계약단계의 문제 등에서는 굳이 사건을 수임하지 않아도 법률상담만으로 해결이 가능한 경우가 있으므 로, 변호사와 같이 ‘자문계약’을 체결하는 것도 고려할 필요가 있을 것이다. 본 글에서는 필자가 오랜 거래처인 고용노동부 성 남지청으로부터 “등기부상 전세권의 존속기간이 만료된 상태에서 연장계약을 하였으나 후순위 근저당권의 동의 를 받지 못해 부기등기에 의한 존속기간 변경등기가 어 려운 상황이 되었는데, 결국 존속기간 변경등기를 하지 못하게 된다면, 어떤 문제점이 발생할 수 있는지”에 대해 자문한 의견서를 소개하고자 한다. 이 사건에 대한 자문 의견서는 적절한 상담료를 받 고 상당시간 판례와 법규, 다른 법무사들의 의견을 취합 하여 작성, 제공하였다. 본 글이 유사한 업무를 취급하 는 동료 법무사들에게 다소라도 도움이 되기를 기대한 다. 2. 고용노동부 성남지청의 상담 내용과 질의 최근 필자는 고용노동부 성남지청으로부터 전세권 등기에 관한 상담 의뢰를 받았다. 의뢰인은 경기도 광주 시 소재 경기 광주고용센터 4층(건물 연면적873.4㎡ 중 일부 729.81㎡)을 보증금 5억 원, 월임차료 1,180만 원에 임대차계약을 체결하였다. 이후 따로 전세보증금 5억 원에 전세권 존속기간 을 2016.12.20.~2020.12.19.(4년)으로 하여 전세권설정등 기를 경료하였고, 후순위로 채권최고액 금25억 원의 근 저당권설정등기를 경료하였다고 한다. 그리고 계약기간 만료 전, 소유자와 보증금 증액 없이 전세권 존속기간 2 년 연장계약(재계약)에 합의했다는 것이다. 그런데 위와 관련하여 아래와 같이 두 가지가 궁 금하다며 질의에 대한 답변을 달라고 했다. 결국 의뢰인의 질문 요지는 전세권 존속기간 변경등 기를 하지 않은 경우 경매절차를 비롯한 여러 상황에서 연장된 2년 동안 전세 부동산을 인도 당하지 않고 전세보 증금의 반환도 확보한 상황에서 전세 부동산을 합법적으 로 사용ㆍ수익 할 수 있는가에 대한 것이었다. 3. 질의에 대한 쟁점과 검토 의견 필자는 위 질의에 대해 자문 의견서를 써주기로 하 고, 전세권 존속기간의 연장에 대한 변경등기가 이루어 지지 않은 경우 발생할 수 있는 문제점에 대해 검토해 보기 시작했다. 그 결과 아래의 세 가지 중요한 쟁점을 찾아낼 수 있었다. ① 등기된 전세권의 존속기간 종료 전 전세권 존속기간을 2년 연장하는 계약을 체결하였으므로, 연장기간까지 전세권을 존속시키고자 합니다. 그런데 전세권 존속기 간 변경등기를 하지 않으므로 인하여 불이익을 받을 가능성은 없는지? ② 위의 경우 이 사건 부동산이 경매되는 경우에도 전세 권 존속기간변경등기를 하지 않으므로 인한 불이익을 받을 가능성이 없는지? ① 소유권이 이전된 경우, 새로운 소유자에게 연장된 존 속기간을 주장할 수 있는가? ② 소유자의 채권자가 전세보증금에 대하여 압류추심명 령을 받은 후 의뢰인(전세권자)을 상대로 추심금소송 을 제기한 경우, 존속기간 연장을 이유로 대항할 수 있 는가? ③ 전세부동산에 경매절차가 진행되는 경우, 매수인에게 연장된 존속기간을 이유로 대항할 수 있는가? 65
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