2021 법무사 3월호

가. 소유권이 이전된 경우 신 소유자에게 연장된 존속기간을 주장할수있는가? 일반적인 경우 전세권자는 임차인으로서의 지위도 겸할 수 있으므로 전세권자이기도 하지만 임차권자라 는 이중적 지위에서 갖는 유리한 주장을 할 수도 있다. 하지만, 이 사건의 의뢰인은 국가기관으로서 「주택 임대차보호법」이나 「상가건물임대차보호법」의 대상이 될 수 없었다. 이에 「민법」의 임차권과 전세권의 규정을 살펴보았다. 위 조항은 전세권자를 보호하기 위한 묵시적 갱신 에 관한 조항인데, 의뢰인은 전세계약만료 전 전세권설 정자와 명시적으로 존속기간 연장계약을 한 상태이므로 비록 부기등기에 의한 전세권 존속기간 연장등기를 하지 않았더라도 신 소유자에 대하여 연장된 존속기간을 주 장할 수 있다고 보아야 한다. 나. 소유자의 채권자가 전세보증금에 대하여 압류추심명령을 받은 후 의뢰인(전세권자)을 상대로 추심금 소송을 제기한 경 우 연장된존속기간연장을이유로대항할수있는가? 「민법」 제312조제4항에 따라 묵시적 갱신으로 전 세권의 존속기간이 정함이 없는 경우에도 소유자(전세 권설정자)건물의 전세권설정자가 전세권 소멸통지를 하 여 6개월이 경과되지 않는 한 전세권계약은 해지되지 않는다. 이 경우 압류채권자가 전세권설정자를 대위하 여 전세권 소멸통지를 할 수는 있다. 그러나 이 사안의 경우에는 이미 전세권존속기간 의 연장합의가 이루어져 기한의 정함이 없는 전세권이 아니므로 압류채권자가 대위로 전세권 소멸통지를 할 수 없다. 따라서 압류채권자의 압류효력은 있어도 추심권능 은 연장된 전세권 존속기간 이후에 발생하므로 전세권 자는 그 기간까지 압류채권자의 추심권 행사를 저지할 수 있게 된다. 다. 전세부동산에 경매절차가 진행되는 경우, 매수인에게 연장 된존속기간연장을이유로대항할수있는가? 처음 이 사건에 대하여 상담의뢰를 받아 관련 문헌 들을 살펴보고 다른 법무사들과 전세권 존속기간 변경 등기가 없는 경우에 전세권자가 배당만을 받고 부동산 은 인도하여야 하는가에 대해 논의하는 과정에서 약간 의 혼란이 있었다. 그 이유는 「민사집행법」이 시행되기 전, 구 「민사 소송법」 제608조(1999.2.5. 법률제5809호)의 규정 때문 이었다. 이와 같은 규정으로 말미암아 구 「민사소송법」 당 시에는 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기 후 6 「민법」 제312조(전세권의존속기간) ④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6 월부터 1월까지사이에전세권자에대하여갱신거절의 통지또는조건을변경하지아니하면갱신하지아니한 다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만 료된때에전전세권과동일한조건으로다시전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이없는것으로본다. 구 「민사소송법」 제608조(인수주의와 잉여주의의 선 택등) ② 저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여소멸한다. 66 현장활용실무지식