2021 법무사 4월호

QUESTION 2 ANSWER 오피스텔 임차인이 3개월째 월세를 내지 않고 있는데, 내용증명을 보내 독촉하면 효과가 있을까요? 임차인이 연락을 회피하는 상황에서 내용증명은 큰 효과가 없고, 즉시 명도소송을 하는 것이 좋습니다. 임대한 부동산이라 해도 주거공간은 사람에게 생 활의 바탕이 되는 기본적인 터전이므로 되도록 강제로 명도하는 것은 지양하는 것이 좋습니다. 그러나 반대로 소유주의 재산권 또한 지켜져야 할 권리이므로 귀하의 사례에서처럼 임대인과 임차인이 분쟁을 겪을 때는 상 황에 맞게 합리적으로 판단하는 것이 중요합니다. 귀하의 사례를 보면, 보증금 500만 원에 월세 70 만 원을 조건으로 오피스텔에 대한 임대차계약을 체결 한 이후 임차인이 첫 달 임대료만 내고, 그 이후에는 전 혀 월세를 지급하지 않았다는 것인데, 지급하지 않은 월 세를 보증금에서 차감한다고 하면 현재는 보증금 중 290만 원 정도가 남아 있는 셈입니다. 보통 명도소송의 경우 판결부터 강제집행까지 통 상적으로 소요되는 기간은 8~12개월 정도인데, 만일 이 기간 동안 임차인이 계속하여 임대료를 내지 않는다고 하면, 남아 있는 보증금에서 이를 차감한다 해도 추가로 270만 원에서 550만 원의 손해가 발생하는 상황입니다. 그뿐만 아니라 명도소송 판결 이후 강제집행에 소 요되는 법무비용 등까지 감안하면, 금전적 손해는 1000 만 원 가까이 날 것으로 보입니다. 명도소송을 한다 해도 이 정도의 손해 발생이 예 상되는 상황에서 명도소송이 아닌 내용증명을 보내는 것은 문제해결에 도움이 되지 않을 것입니다. 현재 임차 인이 유선이나 문자 등 연락을 피하고 있어 내용증명을 보내도 수령할 수 있을지 보장할 수 없고, 내용증명을 받아도 임차인이 임대료를 내지 않고 계속해 연체한다 면 시간만 더 소요되어 금전적 손해가 더 커질 수 있습 니다. 그렇게 되면 결국은 명도소송을 제기해 강제로 부 동산을 인도받아야 할 것입니다. 따라서 내용증명보다는 즉시 명도소송을 제기하 는 것이 더 나은 방법입니다. 임대료가 3기 연체된 때부 터 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지를 통고(연락수 단은 제한이 없음)하고 부동산을 인도해 줄 것을 요구할 수 있으므로, 귀하께서는 소장부본 송달로써 임대차계 약을 해지하는 의사표시를 한 후 부동산의 인도를 요구 하면 될 것입니다. 이것이 귀하의 재산을 조금이나마 더 지킬 수 있는 길이 될 것입니다. 저는 정년퇴직을 하여 그동안 넣은 적금 등과 퇴직금을 합쳐 몇 채의 오피스 텔을 산 후 월세를 놓아 노후생활을 하고 있는 임대사업자입니다. 월세가 곧 제 생 활자금이기에월세가안들어오면제생활에지장이많습니다. 그런데 4개월 전 보증금 500만 원, 월세 70만 원(선불)에 임대차계약을 한 오피스텔 임차인이 입주할 때 처음으로 한 번 월세를 낸 것 말고는 2개월 차 월세 분부터 현재까지 3개월 치의 월세를 내지 않고 있습니다. 월세를 달라고 독촉을 하고 싶어도 연락이 두절되거나 어쩌다 받아 도바로전화를끊어버리는데, 내용증명을보내월세를독촉하면효과가있을까요? 민사(임대차) 권준영 법무사 (서울중앙회) 31