2021 법무사 4월호

용도지역은 토지투자를 위한 최초의 기준이며, 용도지 역별 건폐율, 용적률, 용도제한은 경제성 분석을 위한 구 체적인 투자를 위해 필수적인 참고자료다(앞장 <도표> 참조>. 한편, 용도제한은 개별법령 외에 일반적으로 ▵「도 시계획법 시행령」의 허용용도, ▵조건부 허용용도, ▵서 울시 등 지자체의 도시계획조례의 허용용도로 나뉘는 데, 단독주택의 건축은 유통상업지역과 전용공업지역에 서 불허되고, 음식점 등은 전용주거지역에서만 절대적 으로 불허되고 대부분 허용된다. 슈퍼 등의 건축은 절대적인 불허지역이 없으며, 복 지시설은 사실상 대부분 허용된다. 그러나 일반 숙박시 설의 건축은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역 을 제외하고는 허용되나, 축사나 고물상, 휴게소까지 건 축허가를 받을 수 있는 지역은 매우 제한적이다. 나. 토지개발을위한공적부담 농지나 산지의 대규모 개발사업에서는 개발이익 에 대하여 25%의 개발부담금이 부과된다(개발이익=부 과종료시점의 지가+개발비용+정상지가 상승분). 그러나 여기서는 농지와 산지전용부담금만 소개한다. ● 농지전용부담금(구 농지조성비) : 1981.7.29. 이 전에 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 지정된 지역 안 의 농지를 전용하는 경우에는 부과 대상이 아니다. - 농지보전금 : 전용용지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) - 제곱미터당 금액(개별공시지가의 30%) 상한액 : 50,000원 - 지역개발공채 : 전용면적 평당 1,000원 - 면허세 : 3,000원~45,000원 ● 산지의 대체산림 자원조성비(2020년 기준) 부 과금액 : 산지전용허가(일시전용) 면적 × 단위면적당 금 액 + 해당 산지 공시지가의 10/1000 - 준보전산지 : 6.860원/㎡, 보전산지 : 8.910원/ ㎡, 산지전용(일시) 제한지역 : 13,700원/㎡ 다. 토지투자관련장애문제 토지투자의 사실적, 법률적 장애에 있어 공통적인 핵심 부분을 검토하고자 한다. 1) 도로(맹지) 관련문제 ● 맹지의 형태 : 맹지의 형태는 「건축법」 상 도로 가 개설되지 않으면 건축 등 개발행위가 불가능하므로 특히 경제성분석을 할 때 가장 큰 고려사항이다. ● 「건축법」이 허용하는 도로 : 「건축법」이 허용하 는 도로는 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다 (「건축법」 제2조, 제44조). 도시지역 외 지역으로서 동이 나 읍이 아닌 지역은 제44조를 적용하지 아니한다(「건 축법」 제3조). 그러나 주차 설치가 필요 없는 건축물의 경우에는 도로폭이 좁아도 건축 인허가가 가능하다(「건 축법」 제3조제2항). ● 맹지에 대한 대응방안 • 소유자와의 협의 : 1차적으로는 도로부분을 매 수하거나 사용승락을 받아야 한다. 현황도로를 이용한 건축허가 : 아래의 항목과 같은 경우에는 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수도 있다. - 5가구 이상 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로 - 전에 이와 같은 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있는 경우 • 토지점용허가를 통한 건축허가 : 구거 등 국공 68 현장활용실무지식