2021 법무사 4월호

적지 않고, ② 공동투자 등의 방법으로 자금을 조달할 수도 있으며, ③ 산지전용허가·신고에 의한 다양한 방법 의 수익창출 방법이 있고, ④ 토지형질변경 후 분할매각 등에 의한 자금회수 방법도 있다. 따라서 철저한 법규적 분석과 현장조사, 정부정책 분석 등의 노력으로 본인에게 적합한 목적물을 찾는다 면 고수익, 중장기 직접투자 물건으로서 큰 가치가 있다. 반면, 넓은 면적 단위로 거래되는 결과 충분한 자 금이 필요하고, 환가성이 낮아 자금회수기간이 길다는 단점도 있다. 그렇지만, 임야투자에는 ①적은 자금으로 구입할 수 있는 공유지분 토지도 적지 않고, ②공동투자 등의 방법으로 자금을 조달할 수도 있으며, ③산지전용허가· 신고에의한다양한방법의수익창출방법이있다. 또, ④토지형질변경 후 분할매각 등에 의한 자금회 수 방법도 있으므로, 철저한 법규적 분석과 현장조사, 정 부정책의 분석 등의 노력으로 본인에게 적합한 목적물 을 찾는다면 고수익, 중장기 직접투자 물건으로서 큰 가 치가있다. 1) 임야(林野)와혼용되는개념의정리 임야와 산지가 혼용되며 쓰이는데, 우선 개념을 정 리해 보면, ▵임야는 산림을 포함하지만, 산지는 토지만 을 의미한다. 또, ▵임야는 「측량수로지적법」에 규정된 지목으로 임야대장과 토지대장에 등재되어 있으며, ▵ 산지는 지목과는 상관없고, 농지, 초지, 주택지, 도로, 과 수원, 다포, 양수포를 제외한 실제 이용이 산지로 사용 되는 토지다. 그러나 법률적인 의미와 달리 임야와 산지, 산림은 일반적으로는 ‘임야’라는 의미로 통용되고, 그 구분도 큰 의미가 없으므로 여기서는 ‘임야’로 통일한다. 2) 산지의종류 산지는 규제 정도에 따라 보전산지와 준보전산지 로, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분 한다. 공익용산지는 자연공원, 문화재보호구역, 사찰림 그린벨트, 상수원보호구역 등 공익을 위해 보존을 위주 로 한 임야다. 또, 산지는 소유를 기준으로 국유지, 공유지, 사유 지로 나뉘며, 국유지는 요보존(要保存) 국유지와 비보 존(非保存) 국유지로 나뉘며, 보전산지 중 공익용산지와 국유지 중 요보존 국유지는 개발가능성이 거의 없다. 나. 임야투자의특성 1) 임야투자의긍정적특성 ① 풍부한 투자목적물의 존재 : 우리나라 토지의 65% 정도가 임야이다. ② 국공유정책 의존성 : 국가의 도로계획 등은 보 전산지, 특히 보상비용이 저렴한 공익용산지를 중심으 로 이루어지므로 임야투자의 수익률은 상당부분 국공 유정책에 의하여 판가름 난다. ③ 고수익 가능성 : 임야는 국공유정책의 활용이 나 개인의 역량에 따른 개발행위나 수종개량 등으로 고 수익 창출 가능성이 가장 큰 투자목적물이다. 2) 임야투자의부정적특성 ① 단기투자의 어려움 : 거래단위의 대량성으로 인 해 큰 규모의 자금이 필요하고, 수요자가 제한되어 있어 환가성이 떨어지는 결과 단기 투자는 적합하지 않다. ② 법률적인 제한이나 맹지의 존재 : 법률적으로 개발에 대한 제한이 많다. 또한 맹지가 많아서 도로개설 이 불가능하거나 상당한 비용이 필요할 수 있다. ③ 부동산 형상과 실거래가 판단의 어려움 : 면적 이 넓어서 육안에 의한 지형 등의 파악이 힘들고 거래사 례가 적어 객관적으로 정확한 가격을 평가하는 것이 쉽 지 않다. 72 현장활용실무지식