2021 법무사 11월호

QUESTION 2 ANSWER 소유하고 있는 아파트가 대지권 미등기 상태인 걸 알게 되었는데, 지금이라도 대지권 등기를 하고 싶습니다. 아파트 분양대금 납입 시 토지분까지 납입한 상태라면, 지금이라도 대지권 등기를 할 수 있습니다. ‘대지권’이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소 유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니 다. 「부동산등기법」에서 사용하는 용어로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서의 ‘대지사용권’과 같은 개념으로 사용됩니다. ‘대지사용권’은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 등에 대하여 구분소유자가 가지는 권리 를 말하는데, 「부동산등기법」에서는 대지사용권 중 전 유부분과 분리해 처분할 수 없는 것을 ‘대지권’이라 규 정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명 시하고 있습니다(제40조제3항). 귀하의 아파트에 대한 등기사항증명서에 대지권 등 기가 되어 있지 않다는 것은, 실질은 어떠하든 간에 귀 하께 아파트가 소재하는 대지에 대한 권리가 없음을 나 타내는 것이라 할 수 있습니다. 하지만 판례에서는 아래와 같이 밝히고 있습니다. “집합건물 건축자로부터 전유부분과 대지 지분을 함께 분양형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으 로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만, 전유부 분에 대한 소유권이전등기만 이전받고 대지 지분에 대 해서는 아직 소유권이전등기를 이전받지 못한 자는 매 매계약의 효력으로써 전유부분 소유를 위하여 건물대 지를 점유·사용할 권리가 있고, 매수인의 지위에서 가지 는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달 리하는 본래의 권리로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에서 정한 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물대지에 대하여 가지는 권리 인 대지사용권에 해당하며 이를 취득한다.”(98다45652, 45669 판결). 따라서 귀하께서 당초 분양대금을 납입할 때 토지 분에 대하여도 납입이 된 상태라면, 이미 대지사용권을 취득한 상태일 것이고, 등기만 안 된 상태라 할 수 있습 니다. 귀하께서는 이제라도 당초 분양사였던 한국토지공 사로부터 대지사용권 이전에 필요한 서류를 받아 대지 권 등기를 할 수 있을 것입니다. 2000년에 한국토지공사가 분양하는 대단지 아파트 한 채를 분양받아 분양 대금을 모두 납입한 후 소유권 이전을 받아 지금까지 20년을 살았습니다. 그런데 이번에 이사를 하고 위 아파트를 임대하는 과정에서 대지권 등기가 되어 있지 않 다는걸알게되었습니다. 지금까지 아파트 소유자로서 거주에 아무런 불편 없이 살아왔는데, 세입자 가대지권이없는집은불안하다고하고, 공인중개사도대지권이없으면토지지분 이 없는 거여서 소유자로서 완전한 권리행사에 제약이 있을 수 있다고 하네요. 대 지권이뭔지도알고싶고, 지금이라도대지권등기를할수있으면하고싶은데, 그방법도알고싶습니다. 부동산등기 김신희 법무사 (울산회) 33