월세를연체해상가임대차계약을해지했는데, 임차인이임대차기간이남았다며상가인도를거부합니다. 저는 작은 상가를 보유한 임대인으로 임차인 A와 2021년 2월경 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원, 임대차 기간 2년으로 상가임대차계약을 체결하고 건물을 인도하였습니다. 그런데 A는 상가를 인도하여 영업하고 있음에도 불구하고 10개월동안월세를내지않고연체하였습니다. 저는 여러 차례 독촉을 했지만, 여전히 밀린 월세를 내지 않아 어쩔 수 없이 내용증명을 보내 임대차계약을 해지하 겠다고통보하고, 건물인도를요청했습니다. 그런데 A는임대차기간이 2023년 2월까지로아직종료되지않았다며인도 요청을거부하고있습니다. 이런경우는어떻게해야인도청구를하고, 임차인을내보낼수있는지요? 박직화 법무사(충북회) 「상가건물임대차보호법」 제10조의8에서는 “임차인의 차임연체액이 3기의차임액에달하는때에는임대인은계 약을해지할수있다”고규정하고있습니다. 따라서귀하의사례에서임차인 A는연체차임액이 10 기에 달하고 있으므로 계약해지 사유가 발생한 상태이며, 귀하의내용증명에의한해지의사표시가 A에게도달하였 으므로, 상가임대차계약이해지되었다고할것입니다. 그럼에도 불구하고 A가 계속하여 임대차건물의 임의 인도를 하지 않는다면, 건물의 인도와 연체 차임 및 차임 상당의부당이득을구하는소를관할법원에제기할수있 습니다. 다만, 소송진행중변론종결전에 A가제3자에게 점유를 이전하여 집행과정에서 판결에 따른 집행을 할 수 없는 경우가 종종 발생하고 있으므로, 이를 미연에 방지하 기 위해 A를 상대로 건물인도청구와 동시에 점유이전금지 가처분도신청해두는것이좋습니다. 만일 위와 같은 소송이 진행 중임에도 A가 여전히 임 의 인도를 하지 않는다면, 판결 확정 후 송달, 확정증명 및 집행문을부여받아집행관에게임대차건물의인도집행을 신청하여야합니다. 이때는 A가임대차건물내의물건을가져가지않을경 우를대비해건물인도집행과함께A의물건에대한동산경 매신청도동시에해야합니다. 동산경매신청을 하지 않을 경우, 집행과정에서 A의 물 건을 별도로 보관해야 하고, 그에 따른 보관 비용은 물론, 보관 중에도 A가 물건을 회수해 가지 않는다면 후속 절차 를 진행하여 물건을 처분해야 하는 번거로운 절차를 거쳐 야합니다. 위의 동산경매 신청에 따라 절차가 진행되면, 귀하는 동산경매기일에 반드시 참여하여 매수가액 및 입찰 참여 자 등을 살펴보고, 입찰자가 없을 경우 매수 여부를 결정 해야합니다. 만일입찰자가없어귀하가매수하게될경우, 동산의 매수대금은 A가 귀하에게 지급할 연체차임 내지 부당이득금이 있다면 매수신청과 동시에 상계의사표시를 하면됩니다. 이와 같은 절차가 완료되면 「민사집행법」 제195조에 따라 압류 금지 물건을 제외한 동산의 소유권이 귀하에게 귀속되므로, 임차인으로부터 임대차건물을 인도받은 후 자유로이처분할수있을것입니다. 건물인도청구소송및동산경매신청을통해상가인도와상가내동산까지처분할수있습니다. 상가임대차 27 법률고민상담소
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