조정대상지역의부동산을부모-자녀간부담부증여로자녀에게이전하고싶은데, 어떻게해야하나요? 종합부동산세가 많이 나와서 조정대상지역에 있는 부동산을 자녀에게 증여하려고 합니다. 취득 당시의 부동산의 매매가격은 6억 원, 시가표준액은 3억 원이었고, 현재는 시가표준액 4억 원, 전세보증금 5억 원의 부담이 있습니다. 이 부동산을 22세 자녀에게 부담부 증여를 원인으로 이전하고 싶은데, 어떻게 해야 부모와 자녀 간의 부담부 증여로 인정 받을수있는지요? 또, 이경우부담부분을제외한단순증여부분의과세표준액은어찌산정되는지도궁금합니다. 이재욱 법무사(서울중앙회) 부담부 증여에 있어서, 부담 부분의 취득세는 유상거 래로, 취득한(증여받는) 사람이 보유한 주택수에 따라 세 율이 결정됩니다. 또한 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하더라도 1세대에 속한 것으로 간주하 지만, 그 자녀의 소득이 「국민기초생활보장법」이 정하는 중위 소득의 40% 정도 이상의 소득이 있는 경우에는 별 도세대로간주됩니다(「지방세법시행령」 제28조의 3, 제2 항 1호). 따라서현재자녀가취업하여소득이있을경우에 는 소득금액증명원이나 급여지급명세서 등 객관적인 소 득증빙자료를제출하면별도세대로간주될수있습니다. 또, 부모와 자녀 간의 부담부 증여로 인정받기 위해서 는자녀가부담부분, 즉전세보증금 5억원을상환할자력 이 있음을 소득금액증명원 등으로 소명해야 합니다. 만일 그렇지못하면단순증여로간주되어 「지방세법」 제13조의 2, 제2항에의하여 12%의취득세를부담하게됩니다. 자녀가부담부분의상환자력을입증할수있다면부 모와 자녀 간에도 부담부 증여로 인정받아 부담 부분에 대해서는 자녀가 보유한 주택수에 따라 유상거래의 취득 세율을 적용받게 되고, 세대 분리한 자녀 소유의 주택이 없다면 「지방세법」 제11조제8호 각호에 따라, 부담액이 5 억으로 6억이하이므로 1%의취득세를적용받게됩니다. 그리고 부담부분을 제외한 나머지에 대해서는 「지방 세법」 제13조의2제2항에 따라 12%의 취득세를 적용받게 되지만, 단순증여부분의과세표준은증여대상부동산의 과세표준에서부담부분을제외한부분이되는데, 귀사례 의 경우에는 현재 시가표준액보다 부담부분이 더 크므로 단순증여부분에대한취득세부담은없습니다. 그러나 지난 2021.12.28. 개정되어 2023.1.1. 시행되 는 「지방세법」 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)에 따르면, “부동산 등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득당시의가액은취득시기현재불특정다수인사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다 고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.”고 규정 하고 있는바, 이에 의하면 위 경우의 과세표준은 시가표 준액 4억원이아니라직전의매매사례가액인 6억원, 또 는둘이상의감정기관에의뢰하여산출한감정가액이과 세표준이되겠고, 위경우단순증여부분의과세표준은 1 억원또는그이상이되겠습니다. 부모·자녀간부담부증여로인정받으려면, 자녀의전세보증금상환자력에대해소명해야합니다. 부동산등기 29 법률고민상담소
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