법률고민 상담소 수탁자동의없이위탁자로부터임차한아파트가공매되었는데, 매수인에게보증금을반환받을수있을까요? 신탁계약이 되어 수탁자 명의로 소유권이전이 되어 있는 아파트를 수탁자가 동의하지 않은 상태에서 위탁자로부 터아파트를임차해살았는데, 최근아파트가공매되어아파트를취득한제3자가건물명도청구를한상태입니다. 아파트를 임차할 당시 전입신고와 확정일자를 받아두어 「주택임대차보호법」에서 정한 대항요건을 갖추기는 했습 니다만, 수탁자의 동의가 없었다는 점 때문에 제가 매수인에게 대항력을 주장하고, 임차보증금 반환청구를 할 수 있는 것인지궁금합니다. 「주택임대차보호법」은 그 등기가 없는 경우에도 임차 인이전입신고를마치면다음날 0시부터제3자에게대항 할수있도록규정하고있는한편, 「신탁법」에서는 “등기또 는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3 자에게 대항할 수 있다.”(제4조제1항)고 하여, 신탁의 등기 를제3자에대한대항요건으로규정하고있습니다. 한편, 「부동산등기법」에서는 신탁 등기를 신청하는 경 우, 신탁의 목적과 관리방법 등을 기재한 서면을 첨부토록 하고있고, 그서면을신탁원부로보며, 다시신탁원부를등 기부의 일부로 본다고 정하고 있으므로, 신탁계약의 내용 이신탁원부에기재된경우에는이로써제3자에게대항할 수있습니다. 또, 「주택임대차보호법」은 주택의 소유자인 임대인과 임차인 간에 체결된 임대차계약뿐 아니라, 소유자는 아니 지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있 는권한(적법한임대권한)을가진임대인과의사이에임대 차계약이체결된경우도포함됩니다. 따라서 신탁원부의 기재 내용 중 신탁계약상 “수탁자 의 사전승락 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도 록” 약정하는 내용이 기재되어 있다면, 이로써 임차인에 게도대항할수있으므로, 귀하께서아파트에관한 임대차 계약 체결 시 수탁자의 사전 승락을 받지 않았다면, 임대 인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있 을 뿐, 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 매수인에 게는대항할수없으므로이들을상대로는그반환을구할 수없습니다. 귀하께서 신탁을 원인으로 수탁자 명의로 소유권이전 등기가 마쳐진 아파트에 관한 임대차계약 체결 시 수탁자 의 사전 승락을 받아 위탁자와 임대차계약을 체결했다면, 임대인인 위탁자는 등기 기록상으로는 현재 소유자가 아 니지만 등기부의 일부로 보고 있는 신탁원부의 기재내용 에의해적법한임대권한을가진임대인에해당됩니다. 따라서 귀하께서는 전입신고와 임차주택의 인도로써 「주택임대차보호법」 상 대항력이 있으므로 임차주택의 양 수인에 대하여 임대기간 동안 계속하여 거주하다가 임대 기간이 끝나면 보증금을 반환받을 권리가 있고, 임대기간 이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 임차보증금의 반환과 동시이행할 것을 항변할 수 있습니 다. 수탁자의승락없이임대차계약을체결했다면, 위탁자를상대로임차보증금반환청구만가능합니다. 주택임대차 32
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