민간임대주택임차인이현재까지 5개월간월임대료를연체하고있어임대차계약을해지하고싶습니다. 저는 임대사업자로, 2021년 7월경 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 장기일반민간임대주택을 임차인 A와보증금 1,000만원, 월세 55만원(관리비월 15,000원별도), 임대차기간 2년으로하여표준임대차계약을체결하고, 건물을 인도하였습니다. 그런데 A는 첫 임대료부터 약정 날짜에 내지 않았고, 이후에는 평균 2개월에 한 번씩, 그것도 1 개월분도 되지 않는 금액을 낸 것이 전부로, 지금까지 연체 금액(관리비 포함)만 239만 원에 이릅니다. 월세 독촉을 위해 몇 번 찾아갔으나 그때마다 불이 꺼져 있었고, 이후에도 계속해서 독촉해도 여전히 밀린 월세를 내지 않고 있어 이제 임 대차계약을해지하고싶은데, 가능할지요? 박효용 법무사(인천회) 임대사업자로 등록한 귀하의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘법’이라 함)」 제3조에 따라 이 법이 다른 법률보다우선적용됩니다. 그런데 위 법 제45조제1항에서는 “임대사업자는 임차 인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해 제또는해지하거나재계약을거절할수없다”고규정하고 있으며, 제67조제2항제4호에서는 “제45조를위반하여임 대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 임대사업 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다”고 규정하 고있습니다. 반면, 이 법의 위임을 받은 같은 법 시행령 제35조제 1항에서는 “월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경 우(3호)”와 “법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의 무를 위반한 경우(6호)”에 대해 각 규정하고 있고, 국토교 통부령으로 정하는 표준임대차계약서에서는 “임차인은 당월 분의 월 임대료를 매달 말일까지 내야 한다(제1조 5 항).”, “임차인이 임대주택에 대한 관리비를 임대사업자에 게 납부해야 하는 경우에는 특약으로 정하는 기한까지 내 야 한다(제4조 1항 전단)”고 하여 임차인의 임대료 지급과 관련한사항도규정하고있습니다. 한편, 대법원은 구 「임대주택법 시행규칙」[별지 제10 호 서식(표준임대차계약서)]에서 임대차계약의 해지사유 와 관련하여, “‘3월 이상’은 연체 횟수뿐 아니라 연체 금액 에서도 3개월분 이상이 되어야 한다”면서, “매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연 체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에는 해지 사유에해당한다. 그와같이새기더라도 「민법」 상일반임 대차보다 임차인에게 불리하지 않고, 이와 달리 매월 임대 료의 일부씩만 연체한 경우에는 합계 금액이 아무리 늘어 나도해지를할수없다고해서는임대사업자의지위를지 나치게 불리하게 하는 결과가 되기 때문이다”라고 판시한 바있습니다(대판전원합의체 2013다42236). 따라서 귀 사례에서 임차인이 평균 2개월에 한 번씩, 그것도 1개월분에도 미치지 않는 금액을 냄으로써 현재까 지 연체된 합계 금액이 3개월분 임대료 이상이면 임대차 계약의해지사유에해당한다고할것입니다. 대법원판례에따라월임대료를 3개월이상연속연체한경우, 임대차계약을해지할수있습니다. 주택임대차 35 법률고민상담소
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