민간임대주택 임차인이 현재까지 5개월간 월 임대료를 연체하고 있어 임대차계약을 해지하고 싶습니다. 저는 임대사업자로, 2021년 7월경 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 장기일반민간임대주택을 임차인 A와 보증금 1,000만 원, 월세 55만 원(관리비 월 15,000원 별도), 임대차기간 2년으로 하여 표준임대차계약을 체결하고, 건물을 인도하였습니다. 그런데 A는 첫 임대료부터 약정 날짜에 내지 않았고, 이후에는 평균 2개월에 한 번씩, 그것도 1 개월분도 되지 않는 금액을 낸 것이 전부로, 지금까지 연체 금액(관리비 포함)만 239만 원에 이릅니다. 월세 독촉을 위해 몇 번 찾아갔으나 그때마다 불이 꺼져 있었고, 이후에도 계속해서 독촉해도 여전히 밀린 월세를 내지 않고 있어 이제 임 대차계약을 해지하고 싶은데, 가능할지요? 박효용 법무사(인천회) 임대사업자로 등록한 귀하의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘법’이라 함)」 제3조에 따라 이 법이 다른 법률보다 우선 적용됩니다. 그런데 위 법 제45조제1항에서는 “임대사업자는 임차 인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해 제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다”고 규정하고 있으며, 제67조제2항제4호에서는 “제45조를 위반하여 임 대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 임대사업 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다”고 규정하 고 있습니다. 반면, 이 법의 위임을 받은 같은 법 시행령 제35조제 1항에서는 “월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경 우(3호)”와 “법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의 무를 위반한 경우(6호)”에 대해 각 규정하고 있고, 국토교 통부령으로 정하는 표준임대차계약서에서는 “임차인은 당월 분의 월 임대료를 매달 말일까지 내야 한다(제1조 5 항).”, “임차인이 임대주택에 대한 관리비를 임대사업자에 게 납부해야 하는 경우에는 특약으로 정하는 기한까지 내 야 한다(제4조 1항 전단)”고 하여 임차인의 임대료 지급과 관련한 사항도 규정하고 있습니다. 한편, 대법원은 구 「임대주택법 시행규칙」[별지 제10 호 서식(표준임대차계약서)]에서 임대차계약의 해지사유 와 관련하여, “‘3월 이상’은 연체 횟수뿐 아니라 연체 금액 에서도 3개월분 이상이 되어야 한다”면서, “매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연 체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에는 해지 사유에 해당한다. 그와 같이 새기더라도 「민법」 상 일반 임 대차보다 임차인에게 불리하지 않고, 이와 달리 매월 임대 료의 일부씩만 연체한 경우에는 합계 금액이 아무리 늘어 나도 해지를 할 수 없다고 해서는 임대사업자의 지위를 지 나치게 불리하게 하는 결과가 되기 때문이다”라고 판시한 바 있습니다(대판 전원합의체 2013다42236). 따라서 귀 사례에서 임차인이 평균 2개월에 한 번씩, 그것도 1개월분에도 미치지 않는 금액을 냄으로써 현재까 지 연체된 합계 금액이 3개월분 임대료 이상이면 임대차 계약의 해지사유에 해당한다고 할 것입니다. 대법원 판례에 따라 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우, 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 주택임대차 35 법률고민 상담소
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