임대인은 본인이나 직계 존비속의 거주를 이유로 갱신요 구를거절할수있으나, 실제로거주하지않을때임차인은손 해배상청구를 할 수 있다. 손해배상은 기존 세입자와 임대차 계약 때 합의한 손해배상액을, 만일 손해배상액의 약정이 없 을 때는 월세 3개월분(전세였을 경우는 전액 월세로 전환한 법정 전환율 4% 적용) 혹은 새 세입자로부터 올려받은 월세 차액 2년분을배상해야한다. 그러나 현실은 임차인이 임대인이나 그의 직계존비속이 실제 거주하고 있는지 확인하기 어렵고, 사실 임대차 분쟁에 서도가장많은사유가되고있다. 한편, 임대인이 계약을 갱신할 때 전세금이나 월세의 상 승 폭을 기존금액 대비 연 5%로 제한하는 전월세 상한제는 지역의 실정에 맞게 탄력적으로 정하겠지만, 지금과 같은 극 심한인플레이션상황에서는전혀실효가없다. 더구나 기존 계약의 갱신에는 적용되지만, 기존 세입자의 계약갱신요구권행사가만료되어(2+2) 퇴거한후새로운세입 자와계약할때는그제한이없어지기때문에, 결국기존세입 자와 신규 세입자 간에 이중가격이 적용되는 ‘시장 왜곡 현상 (市場歪曲現象)’이발생하고있다. 또한, 임차인으로서는 매월 월세를 내는 ‘보증금부 월세’ 보다 거액의 임대보증금을 내는 이른바 ‘채권적 전세’를 선호 하지만, 정부의 임차인 지원정책으로 은행에서 쉽게 대출을 받을수있고, 코로나사태로금리도저렴해임대차가아닌전 세 매물이 나오기만 하면 집도 돌아보지 않고 계약하는 상황 까지벌어지고있다. 부동산전문가들은 주택 역시 수요와 공급의 일치점에서 임대료가 결정되어야 하고, 정부가 인위적으로 전·월세 상한 제로 가격 결정을 왜곡한다면, 임대주택 공급이 크게 줄어들 어 결국 임대료의 폭등을 초래하고, 장기적으로는 세입자와 서민이힘들어질것이라고지적했었다. 그러나 이 역시 받아들여지지 않았고, 지금 전·월세 시장 은예견했던대로흘러가고있다. 임대차의무기간및상한율조정, 무리한폐지안할것 새정부는이러한문제들을바로잡기위해 ‘임대차 3법'의 폐지 내지 축소를 검토한다고 발표했으나, 현재와 같은 여소 야대의상황에서쉽지는않을것으로보인다. 출범초부터정국경색이예상되는문제를강행하기가어 려울것이기때문인데, 이미인수위시절에전·월세대책을규 제보다는시장기능에맡기고, 임대인이임대료를시세보다낮 게올리거나월세를전세로전환할때세제혜택을주는방안 을모색하겠다고밝힌바있다. 이에따라새정부에서도임대차 3법에대한획기적인변 화를 기대하기는 어려울 것 같다. 민간임대주택 사업의 진흥 을 통한 ‘월세 세액공제 확대’, ‘민간임대주택 사업자 세금감 면 혜택을 통한 임대료 인하’ 등으로 공급을 늘려 전·월세 시 장을 안정시키겠다는 새 정부의 구상도 있어, 부동산업계에 서도 임대차 3법이 전면 폐지되기보다는 ‘보완’하는 방향으로 갈것이라는전망이우세하다. 즉, 임대차 3법의 기본 골격을 유지하면서 계약갱신요구 권의 경우는 ‘2+2년’ 임대차 의무기간을 조정하는 방향으로, 전월세상한제의경우는상한율 5%를조정하는방향으로국 회의 의결을 필요로 하지 않는 대통령령 차원에서 개정이 이 루어질 가능성이 있다. 전월세신고제의 경우는 순기능이 있 으므로폐지하지않는방향으로논의될것같다. 반드시국회에서의법개정이아니라하더라도재건축규 제완화나민간주택건설업자에대한인센티브제공등으로도 임대차문제를상당부분해결할수있는바, 무리한추진은하 지않을것이라는전망이다. 39 발언과제언 법무사시시각각
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