임대차계약을체결한수분양자의분양계약이해지되었는데, 분양사를상대로임차권등기명령신청이가능 할까요? 최동홍 법무사(대전세종충남회) 임대차 저는 아파트 관리사무소로부터 정상적으로 열쇠를 교부받은 수분양자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받은 임차인으로, 주택인도후주민등록까지마쳐 「주택임대차보호법」(이하 ‘법’)에서정하는대항요건도갖추었습니다. 그런데 수분양자가 아파트에 입주하기 위해서는 분양계약 상 중도금 지급을 위해 대출받은 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로 전환해야 하는데, 수분양자가 대출금 상환과 담보대출 전환을 위한 서류 나 비용을 제출하지 않아 분양회사가 대출금 연체이자를 대위변제하고, 분양계약 상의 특약에 따라 수분양자와의 분 양계약을해제해버렸습니다. 이런 상황에서 임대차 기간이 만료되었는데, 아직까지 임차보증금을 반환받지 못하고 있어 ‘임차권등기명령신청’ 을하려고합니다. 현재임차주택의소유자가분양회사인데, 임차권등기명령신청을통한임차권등기가가능한지요? 적법한임대권한소명및수분양자관련소명자료를첨부해임차권등기명령신청을할수있습니다. 주택의 소유자는 아니지만 적법하게 임대차계약을 체결 할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과의 사이 에서 임대차계약이 체결된 경우도 「주택임대차보호법」이 적 용됩니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결). 또, 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인은 「민법」 제 548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하여, 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 소유자인 분양 회사에게 대항할 수 있습니다(대법원 2008.4.10.선고 2007 다38908, 38915판결등). 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법 제3조의 3에 따른 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우 선변제권을 취득하며, 이미 대항력이나 우선변제권을 취득 한 경우에는 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요 건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지아니합니다. 임차권등기명령의 취지가 법에 의한 대항력 또는 우선변 제권을 취득시켜 임차인에게 주거이전의 기회를 보장하는 데 있고, 법 3조의3 문언에서도 그 적용대상인 임대차를 임 차주택 소유자와의 임대차로 한정하고 있지 않으므로 소유 자가 아닌 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 임대차 계약 의 경우에도 임차권등기명령이 허용될 수 있다는 것이 다수 의입장입니다. 따라서 수분양자와 임대차계약을 체결하고, 대항력을 갖 춘 귀하의 경우도 임차권등기명령의 신청이 가능합니다. 물 론 확실하게는 「임차권등기명령절차에 관한 규칙」의 개정이 필요하지만, 그 이전이라도 임대인이 아닌 임차주택 소유자 의 재산에 대한 임차권등기를 허용하는 근거로서 적법한 임 대권한에대한소명자료와피신청인으로서임대인외에임차 주택 소유자의 기재 및 그에 따른 첨부서류를 제출하여 임차 권등기명령신청을하면임차권등기를마칠수있습니다. 29 법률고민상담소
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