임대차계약을 체결한 수분양자의 분양계약이 해지되었는데, 분양사를 상대로 임차권등기명령 신청이 가능 할까요? 최동홍 법무사(대전세종충남회) 임대차 저는 아파트 관리사무소로부터 정상적으로 열쇠를 교부받은 수분양자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받은 임차인으로, 주택 인도 후 주민등록까지 마쳐 「주택임대차보호법」(이하 ‘법’)에서 정하는 대항요건도 갖추었습니다. 그런데 수분양자가 아파트에 입주하기 위해서는 분양계약 상 중도금 지급을 위해 대출받은 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로 전환해야 하는데, 수분양자가 대출금 상환과 담보대출 전환을 위한 서류 나 비용을 제출하지 않아 분양회사가 대출금 연체이자를 대위변제하고, 분양계약 상의 특약에 따라 수분양자와의 분 양계약을 해제해 버렸습니다. 이런 상황에서 임대차 기간이 만료되었는데, 아직까지 임차보증금을 반환받지 못하고 있어 ‘임차권등기명령신청’ 을 하려고 합니다. 현재 임차주택의 소유자가 분양회사인데, 임차권등기명령 신청을 통한 임차권등기가 가능한지요? 적법한 임대권한 소명 및 수분양자 관련 소명자료를 첨부해 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 주택의 소유자는 아니지만 적법하게 임대차계약을 체결 할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과의 사이 에서 임대차계약이 체결된 경우도 「주택임대차보호법」이 적 용됩니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결). 또, 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인은 「민법」 제 548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하여, 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 소유자인 분양 회사에게 대항할 수 있습니다(대법원 2008.4.10.선고 2007 다38908, 38915판결 등). 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법 제3조의 3에 따른 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우 선변제권을 취득하며, 이미 대항력이나 우선변제권을 취득 한 경우에는 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요 건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 임차권등기명령의 취지가 법에 의한 대항력 또는 우선변 제권을 취득시켜 임차인에게 주거이전의 기회를 보장하는 데 있고, 법 3조의3 문언에서도 그 적용대상인 임대차를 임 차주택 소유자와의 임대차로 한정하고 있지 않으므로 소유 자가 아닌 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 임대차 계약 의 경우에도 임차권등기명령이 허용될 수 있다는 것이 다수 의 입장입니다. 따라서 수분양자와 임대차계약을 체결하고, 대항력을 갖 춘 귀하의 경우도 임차권등기명령의 신청이 가능합니다. 물 론 확실하게는 「임차권등기명령절차에 관한 규칙」의 개정이 필요하지만, 그 이전이라도 임대인이 아닌 임차주택 소유자 의 재산에 대한 임차권등기를 허용하는 근거로서 적법한 임 대권한에 대한 소명자료와 피신청인으로서 임대인 외에 임차 주택 소유자의 기재 및 그에 따른 첨부서류를 제출하여 임차 권등기명령 신청을 하면 임차권등기를 마칠 수 있습니다. 29 법률고민 상담소
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