증보험이 안 된다고 설명했다면, 임차인이 손해를 피할 수 있었을 것이다. 성실한 중개인의 도움이 얼마나 중요 한지 잘 알 수 있는 사례다. 피해사례② HUG 보험료미가입, 아파트양수한 법인의채무로경매 임차인은 이사 및 전입신고 완료해 1순위라고 안심 하면서, 전세금 반환보증보험료가 비싸다는 이유로 가 입하지 않았다. 임대인은 이후 소유(명의)를 넘겼는데 양수인은 제3자의 부채를 갚지 못해 아파트가 가압류 되었다. 이로 인해 임차인은 직장 이동으로 이사해야 함에 도 전세금을 3년째 반환받지 못하고 있다. 이 사례 역시 HUG의 보험료가 저렴해 쉽게 이용할 수 있었다면 없 었을 피해다. 피해사례③ 임차인에게양수사실알리고보증보험 가입유도, 보험가입안한 1명만피해 임대업자가 수십 개의 빌라를 정상 임대하다가 그 중 3개를 정상 거래로 법인에게 매매하였다. 양도인(구 임대인)은 그 법인에 의한 보증금 미반 환 피해사례가 많은 것을 알고 있었기에 중개인을 통해 임차인에게 양도 사실을 별도 통보토록 했고, 중개인은 임차인에게 양도 사실 통보와 함께 보증보험 가입을 권 유하고, 이를 녹음까지 해두었다. 그러나 임차인 3명 중 2명은 보증보험에 가입했으 나 1명은 보험료가 비싸다고 가입하지 않았다가 위 <피 해사례 ①>에서 소개한 대법원 판례(2001다64615판 결)에 따라 임대인 지위승계에 대한 이의소송으로 거액 의 변호사비와 소송경비, 경매비용은 물론, 보증금반환 까지 상당한 기간 소요의 손해를 보아야 했다. 이 사례 역시 성실·정직한 중개사의 중요성이 부각 되는 동시에 HUG의 보험료가 저렴했다면 나머지 1명 접하면서, 전세사기의 실질적 예방을 위해서는 ①무엇 보다 HUG 보증보험의 가입 문턱(보험료)을 낮추고, ② 성실한 중개사의 도움을 받아 안전하게 전세 거래를 할 수 있도록 유도하는 정책이 가장 본질적이고 실효적이 라는 생각을 하게 됐다. 그 이유에 대해서는 아래 실제로 필자가 경험했던 사례들을 통해 확인할 수 있을 것이다. 피해사례① 임차인의이의청구막기위해양수인과 직접계약유도 서울의 빌라. 분양하는 새 집의 시설이 좋아 전세 계약을 한 후, 잔금 날 이삿짐을 가지고 오니 갑자기 임 대인(양도인)이 집이 매매되었다며, 새 집주인(양수인) 과 계약을 하라고 하여 어쩔 수 없이 새 집주인에게 잔 금을 치르고, 이사(전입)해 주민등록을 하고 전세금 반 환보증보험을 신청하였다. 그런데 전세보증금 반환보증은 집이 근린생활주 택 2층이나 실제는 ‘상가’여서 가입이 거절되었고, 1년 후 양수인에게 수십억 원 상당의 주택보증공사 가압류 및 국세 압류 등이 들어왔다. 이 사례는 「주택임대차보호법」 제3조제3항에서 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한다”고 하여 양 수인이 원칙적으로 전세금 반환책임을 지도록 하고 있 으나, (예외적으로) 대법원 판례(2002.9.4.선고 2001다 64615판결)에서 “임차인이 임대인의 지위승계를 원하 지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄 이 상당하고”라고 한바, 이와 같은 임차인을 위한 예외 적 판례를 무력화하기 위하여 임차인이 양수인과 처음 부터 계약하도록 하여 자력을 갖춘 주택건설업자(원래 임대인)에게 보증금반환청구를 할 수 없도록 한 것이다. 중개인이 처음부터 물건의 특성상 전세금 반환보 37 이슈와쟁점 법무사시시각각
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