위 사례에서 살펴보았듯이 필자는 전세금 사기의 가장 큰 원인이 역설적이게도 HUG의 전세금반환보증 보험 보장 한도율이 너무 높기 때문이라고 생각한다. 일정 한도에서는 묻지도 따지지도 않고 95~100% 까지 보증금을 반환하는 현 제도를 악용해 수년 전부 터 중개사와 사기꾼들이 결탁해 이익을 누려왔다. 즉, 중개사는 사기꾼을 위해 시세보다 비싼 전세 금 세입자를 모집하고, 세입자는 보증금 회수의 가능성 보다 멋진 인테리어에 현혹되어 전세계약을 하고 보증 보험에 가입한 후 문제가 생기면 보험금을 받아서 나온 다. 그러면, HUG는 경매로 일부 회수하고 나머지는 세 금으로 손실 처리하는 식이다. 이처럼 누구도 책임지지 않은 상태로 수년간 HUG 보장액은 눈먼 돈(?)이 되어 왔다. 그러나 전세금 반환보증의 한도액(금액)을 시세의 80% 정도로 낮추면 임차인은 전세계약에 그만큼 신중 해질 수밖에 없고, 일부 전세금(10~20%) 정도는 월세 로 전환하려고 할 것이다. 예를 들어 1억 원이 정상 전세금이면, 8천 보증금 에 8~10만 원 월세가 되는데, 이때의 보증금은 시세보 다 낮아 전세금 회수가 쉬워진다. 따라서 보증 한도율의 축소는 미반환의 보증사고 를 줄일 수 있고, 그만큼 보험료도 저렴해져 더 많은 사 람들이 보증보험을 이용할 수 있게 될 것이다. 나. 중개사의안전매물중개를위한상벌제도의시행 국토부의 대책안에서처럼 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 고발(포상금)을 기대하거나 개인의 인격 과 성실성에 맡기는 것은 실효성을 거두기 어렵다. 그보 다는 명확한 상벌을 통해 자발적인 참여를 이끌어내는 것이 필요할 것이다. 어떤 지역 중개 물건의 매매가나 전세 물건의 시 세, 매물의 사기성 여부는 누구보다 그 지역 중개사가 도 가입하여 손해를 방지할 수 있었을 것이다. 피해사례④ 중개사주도의보증보험이용한전형적인 전세사기 서울지역에 빌라를 소유한 친한 고객이 상담을 왔 다. 1.9억 빌라 전세의 임차기한이 만료되어 다시 전세 를 놓기 위해 부동산 중개소를 찾아갔는데, 중개업자가 2.5억으로 6천만 원의 전세금을 올려서 전세를 놓아줄 테니 증액분 중 3~4천만 원을 자신에게 달라고 제안하 였다고 한다. 임차인에게 반환할 보증금은 HUG의 보증금반환 보증보험에 들게 하여 반환받게 하고, 소유권은 자기가 구해오는 사람에게 넘기면 임대인에게는 아무런 손해 없이 이익만 챙길 수 있다고 꼬드겨 중개사와 약정서를 작성하게 되었다. 이후 실제 2.5억 원에 임차할 세입자가 나타났고, 중개업자는 명의이전을 받을 사람을 어디선가 구해왔 다. 그러나 막상 중개사의 요구를 따르려니 영 찜찜하여 필자를 찾아와 상담을 요청한 것이다. 필자는 고객에게 “최근 HUG 반환보증금을 이용 한 전세금 사기의 전형적인 수법으로, 자칫하면 이후 사 기죄의 공범이 될 수 있다”고 적극적으로 만류하고, “중 개업자의 행동은 반사회적인 행위로 사기 범죄에 해당 되므로, 중개사와의 약정을 지키지 않아도 민·형사상의 어떤 책임도 없으니 아예 전화 자체를 받지 말라”고 단 단히 일렀다. 덕분에 피해를 예방할 수 있었다. 이 사례는 중개사의 주도하에 HUG 전세금반환보 증보험을 이용하려고 한 전세사기 사례라 할 수 있다. 4. 전세사기피해예방을위한보완과제 가. HUG 보장한도율축소해보증보험가입률제고 4 38
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