1. 경매신청채권자의 임차권은 한국토지주택공사(양수인 서울보증보험) 임차권등기 채권보다 우선채권이다. “채권자는 최선순위 임대차보증금에 대하여 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 임대차보증금을 반환받기 위하여 이 사건 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 것이므로 최선순위로 대항력과 우선변제권을 취득하였고, 한국토지주택공사는 채권자에 우선하여 배당받을 채권자가 아니므로 당연히 한국토지주택공사의 임대차보증금을 양수받은 서울보증보험은 채권 자보다 앞서서 배당받을 자가 아닙니다.” 2. 경매신청채권자인 임차인의 채권이 한국토지주택공사의 임차권등기명령에 의한 임차권등기보다 우선한다 는 판례도 있다. “채권자는 2018.11.17.로 최우선 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인으로 한국토지주택공사(양수인 서울보증보험)보다 선순위 배당을 받을 수 있는 채권자입니다. 채권자는 이 사건 부동산에 대하여 2018.10.25. 임대차보증금 금 100,000,000원에 임대차기간을 2020.11.26.까지로 정하여 임대차보증금을 납부하고, 2018.11.26. 전입신고를 하고 2018.10.31. 확정일자를 받아 「주택임대차보호법」에 의하여 2018.11.27.자로 최우선 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인입니다(임대차계약서, 주민등록초본). 한국토지주택공사(임차인 김00)는 채권자가 이 사건 부동산에 주민등록을 신고하고 입주한 2018.11.26.의 3일 전인 2018.11.23.에 주민등록을 퇴거하고, 부동산의 점유도 이전하여 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 상실한 상태입니다. 그 후 한국토지주택공사는 2019.6.21. 수원지방법원 광주시법원의 임차권등기명령(2019.카임 535)에 의하여 임차권등기를 경료 하여 비로소 임차권등기로 대항력과 우선변제권을 취득한 자입니다(임차부동산 등기사항증명서). 따라서 한국토지주택공사로 임차보증금을 양수받은 서울보증보험은 채권자보다 후순위 임대차보증보험을 양수받은 자이 므로, 채권자보다 선순위로 배당받을 수 없습니다.” 3. 이 사건과 동일한 상황에 대한 대법원 판례도 있다. “상고 기각된 대법원 2015다23689 부당이득금 반환청구사건의 항소심 판결인 대구지방법원 2015.8.21.선고 2014나 305284판결에 의하면, “대항력을 상실한 임차인은 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받 지 못한 이상 임차권등기를 신청할 수 있고, 이 경우 임차권등기가 경료된 때라도 대항력 및 우선변제권을 취득한다고 보아야” 한다고 설시하고 있습니다. 위 판결을 근거로 한국주택토지공사는 처음에는 이 사건 부동산에 대하여 부동산가압류만 신청하였다가 임차권등기를 신 청한 것이나 한국토지주택공사는 2018.11.23. 대항력과 우선변제권을 상실하였다가 2019.6.21. 수원지방법원 광주시법원의 임 차권등기명령(2019카임 535)의 등기가 경료됨으로써 비로소 대항력과 우선변제권이 취득되었으므로 명백히 신청자보다는 후 4) 대법원 2015다23689 부당이득금반환청구(원심 대구지방법원 2016.8.21.선고 2014나305284판결) 5) 이 사건은 한국토지주택공사가 전세자금을 대출하고 대항력과 우선변제권은 임차인을 기준으로 한다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또 는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민 등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 6) 이와 같이 임차권등기명령당시 한국토지주택공사의 임차인이 주민등록을 퇴거하여 주민등록전입일자가 없고 부동산은 인도한 상태였으므로 대항력과 우선변 제권은 임차권등기명령에 의한 등기일인 2019년 6월 21일이므로 의뢰인인 김○○보다 후순위 권리자이다. 73 ┃ 법무사 시시각각 나의 사건수임기
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