1. 경매신청채권자의임차권은한국토지주택공사(양수인서울보증보험) 임차권등기채권보다우선채권이다. “채권자는 최선순위 임대차보증금에 대하여 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 임대차보증금을 반환받기 위하여 이 사건 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 것이므로 최선순위로 대항력과 우선변제권을 취득하였고, 한국토지주택공사는 채권자에 우선하여 배당받을 채권자가 아니므로 당연히 한국토지주택공사의 임대차보증금을 양수받은 서울보증보험은 채권 자보다앞서서배당받을자가아닙니다.” 2. 경매신청채권자인 임차인의 채권이 한국토지주택공사의 임차권등기명령에 의한 임차권등기보다 우선한다 는판례도있다. “채권자는 2018.11.17.로 최우선 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인으로 한국토지주택공사(양수인 서울보증보험)보다 선순위배당을받을수있는채권자입니다. 채권자는 이 사건 부동산에 대하여 2018.10.25. 임대차보증금 금 100,000,000원에 임대차기간을 2020.11.26.까지로 정하여 임대차보증금을 납부하고, 2018.11.26. 전입신고를 하고 2018.10.31. 확정일자를 받아 「주택임대차보호법」에 의하여 2018.11.27.자로최우선대항력과우선변제권을취득한임차인입니다(임대차계약서, 주민등록초본). 한국토지주택공사(임차인 김00)는 채권자가 이 사건 부동산에 주민등록을 신고하고 입주한 2018.11.26.의 3일 전인 2018.11.23.에주민등록을퇴거하고, 부동산의점유도이전하여임차인으로서의대항력과우선변제권을상실한상태입니다. 그 후 한국토지주택공사는 2019.6.21. 수원지방법원 광주시법원의 임차권등기명령(2019.카임 535)에 의하여 임차권등기를 경료 하여비로소임차권등기로대항력과우선변제권을취득한자입니다(임차부동산등기사항증명서). 따라서한국토지주택공사로임차보증금을양수받은서울보증보험은채권자보다후순위임대차보증보험을양수받은자이 므로, 채권자보다선순위로배당받을수없습니다.” 3. 이사건과동일한상황에대한대법원판례도있다. “상고 기각된 대법원 2015다23689 부당이득금 반환청구사건의 항소심 판결인 대구지방법원 2015.8.21.선고 2014나 305284판결에의하면, “대항력을상실한임차인은임대차종료후임차주택에대한점유를상실하였더라도보증금을반환받 지못한이상임차권등기를신청할수있고, 이경우임차권등기가경료된때라도대항력및우선변제권을취득한다고보아야” 한다고설시하고있습니다. 위판결을근거로한국주택토지공사는처음에는이사건부동산에대하여부동산가압류만신청하였다가임차권등기를신 청한것이나한국토지주택공사는 2018.11.23. 대항력과우선변제권을상실하였다가 2019.6.21. 수원지방법원광주시법원의임 차권등기명령(2019카임 535)의등기가경료됨으로써비로소대항력과우선변제권이취득되었으므로명백히신청자보다는후 4) 대법원2015다23689부당이득금반환청구(원심대구지방법원2016.8.21.선고2014나305284판결) 5) 이사건은한국토지주택공사가전세자금을대출하고대항력과우선변제권은임차인을기준으로한다. 주택임대차보호법제3조(대항력등) ②주택도시기금을재원으로하여저소득층무주택자에게주거생활안정을목적으로전세임대주택을지원하는법인이주택을임차한후지방자치단체의장또 는그법인이선정한입주자가그주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는제1항을준용한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에따른중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민 등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터제삼자에대하여효력이생긴다. 6) 이와같이임차권등기명령당시한국토지주택공사의임차인이주민등록을퇴거하여주민등록전입일자가없고부동산은인도한상태였으므로대항력과우선변 제권은임차권등기명령에의한등기일인2019년6월21일이므로 의뢰인인김○○보다후순위권리자이다. 73 ┃ 법무사시시각각 나의 사건수임기
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