경매부동산에 소유권이전등기청구권 가등기가 등기되어 있는 경우, 법원은 이 가등기가 실제로는 담 보가등기일 경우 반드시 채권원금과 이자 등을 신고하 라고 통지한다. 그런데 이 통지를 받은 경우, 실질적으로는 매매 예약을 목적으로 등기한 소유권이전등기청구권 가등 기자이면서도 미리 해결해야 할 여러 가지 선행조건 때 문에 소유권을 이전받지 못해 계약금과 중도금 등을 돌려받아야 하는 가등기권자들은 해당 부동산에 대한 경매 신청 시 소유권이전등기청구권 가등기는 최선순 위가 아니면 배당을 받을 수 없다는 점을 잘 알고 있기 때문에 계약금과 중도금을 ‘배당’의 형식으로 돌려받 기 위해 담보가등기로 가장해 신고하는 경우가 많다. 이런 경우, 즉 소유권이전등기청구권 가등기도 담 보가등기로 신고하면 일단 선순위 부담채권으로 계산 되어 경매신청채권자에게 무잉여 통지가 오는 경우가 적지 않다. 이런 사안의 경우, 채무자인 소유자를 통해 담보 가등기가 아님을 밝혀낸 사례들도 있고, 소유자가 협 조하지 않아 소유자에게 도움이 되는 조건을 협의하여 담보가등기가 아님을 밝혀낸 사례도 있다. 때때로 해결방안이 쉽지 않은 경우는 계약서상의 중개인, 또는 채권신고 시 제출된 차용증이나 이자송 금 내역 등을 잘 살펴 대금 지급방법과 대여금 지급방 법에서 특징적으로 나타나는 차이점으로 담보가등기 가 아님을 발견하는 경우도 있다. 있다. 전세권에 의한 임의경매신청은 묵시적갱신이 인 정되어 전세권 해지통지가 필요했는데, 내용증명이 송 달되지 않아 경매신청을 할 수 없었다. 이후 전세권에 의한 임의경매신청에 대하여 전세권 해지와 동시이행 관계인 부동산 인도와 전세권 말소서류를 준비한 사실 을 의사표시에 의한 공시송달 절차로서 이행하고서야 비로소 경매절차가 이행되었다. Case 2 근저당권검토에서우선해야할잔존채권액확인 근저당권에 대한 검토에서는 근저당권자의 잔존 채권액부터 확인해야 한다. 근저당권자들이 배당요구 를 하지 않은 경우, 법원은 채권최고액을 기준으로 선 순위 부담을 계산하는데, 연체가 없다면 근저당권 최고 액은 대출채권의 120~130% 정도로 상향되기 때문에 잔존채권은 그보다 적은 경우가 대부분이다. 특히 근저당권 설정일이 오래되었다면(이 경우 이 자만이 아닌 원리금 상환인 경우도 적지 않다), 채권최 고액으로 등기된 금액보다 실제 채권이 훨씬 적을 수도 있고, 동일 근저당권자에 대하여 순차적으로 여러 개 의 근저당권을 설정한 경우에는 선순위 근저당권은 대 부분 변제되거나 소액인 경우가 많다. 필자가 경험한 사례 중 근저당권자가 금융권이 아닌 프렌차이즈 본사인 경우가 있었는데, 물품외상대 금의 담보로 설정된 경우가 많아서 실제 잔존채권이 채 권최고액보다 훨씬 적을 수 있겠다는 판단하에 근저당 권자인 회사와 전화 등을 통해 실제 잔존채권을 확인 하고, 사실조회를 통해 잔존채권을 확인하여 무잉여 문 제를 해결한 바 있다. Case 3 담보가등기로신고한소유권이전등기청구권 가등기권자 실무상 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등 기청구권 가등기권자들의 경우, ‘담보가등기’ 제도가 익숙하지 않아 담보가등기 대신 소유권이전등기청구권 가등기를 이용하는 경우도 적지 않다. 75 ┃ 법무사시시각각 나의 사건수임기
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