결론적으로 귀 사례에서 보증금 반환은 위탁자에게 청구해야 합니다. 우리 「신탁법」에서는 신탁의 등기를 제3 자에게 대한 대항요건으로 규정(제4조제1항)하고 있고, 「부 동산등기법」은 신탁원부를 등기부의 일부로 본다고 정하고 있으므로, 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써제3자에게대항할수있습니다. 신탁원부로 등기된 신탁조항 중 “이 신탁계약 체결 후 신규 임대차 또는 재임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조 건으로 위탁자 명의로 체결하되, 임대차보증금은 수탁자에 게 입금하여야 한다”는 내용이 있는 경우에는, 이에 따라 수 탁자의 사전승낙 등을 거쳐 체결된 임대차만이 소유자인 수탁자에게 대항할 수 있게 됩니다(대법원 2014.7.24.선고 2012다62561,62578판결). 그러나 귀 사례와 같이 "위탁자는 수탁자의 사전 승낙 을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다."는 내용 이 신탁원부에 기재되어 있고, 이에 따라 우선수익자가 오 피스텔에관하여 ‘위탁자의임대차계약체결에동의하되, 수 탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작 성하여 수탁자에게 교부하고, 수탁자로부터 이를 교부받은 위탁자가 임차인인 귀하와 임대차계약을 체결한 경우, 이러 한 약정이 부동산등기부의 일부인 신탁원부에 기재되어 임 차인에게도대항할수있으므로, 귀하께서는임대인인위탁 자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁 자인 신탁회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수는 없습니다. 또, 신탁회사가 임대차보증금 반환 의무를 부담하는 임대인의지위에있지아니한이상그로부터오피스텔의소 유권을 취득한 공매 취득자가 「주택임대차보호법」 제3조제 4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 부담한다고 볼 수도 없습니다(대법원 2022.2.17. 선 고 2019다300095, 300101 판결). 따라서 귀하께서는 공매 취득자에게 오피스텔을 명도 해야하며, 임차보증금은위탁자에게만청구할수있으므로, 위탁자에게임차보증금반환을청구할수밖에없습니다. 저는 작은 오피스텔을 임차해 주민등록을 이전하고, 확정일자까지 받아 거주하고 있습니다. 그런데 최근 오피스텔이 공매되어 그 취득자가 건물명도소송을 제기했다는 소식을 들었습니다. 거주 중인 오피스텔은 신탁을 원인으로 수탁자인 신 탁회사에 소유권이전된 오피스텔로, 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원부에 기재한 대로 위탁자가 수탁자의 사전 동의를 받아위탁자의명의로임대차계약을체결한것입니다. 위동의서는우선수익자가 “위탁자의임대차계약체결에동의하되, 수탁자는보증금반환에책임이없다”는취지로작성 한것으로, 수탁자인신탁회사가소유권이전등기후우선수익자에게서교부받아위탁자에게전달, 이후위탁자가저와임대차 계약을체결하고오피스텔을인도한것입니다. 상황이복잡한데, 이런경우저는누구에게보증금을반환받아야하나요? 수탁자의 동의를 받은 위탁자와 임대차계약 후 거주하던 오피스텔이 공매 되었는데, 누구에게 보증금을 반환받아야 하나요? 공매취득자와수탁자가임대인지위를승계하지않아임대인인위탁자에게보증금반환을청구해야합니다. 무엇이든물어보세요 주택임대차 26 법률고민 상담소
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