2023. 03 vol.669 액을 가장 마지막으로 평가하는 것으로 변경하겠다고 한다. 또, 감정평가액을 인정하는 감정평가사도 정부가 직접 지정하는 방식으로 운영할 예정이다. 하지만 공동주택이든 개별주택이든 정부의 가격 공시는 1년에 한 번 이루어지고 있으므로, 공시가격의 140%가 과연 임대차시점의 집값을 정확하게 반영할 지는 의문이다. 공시가격은 일종의 정책가격으로서 시 세 반영률이 매년 달라질 수 있는 문제도 있다. 또한, 실거래가도 아파트와 같이 거래가 빈번하고 대단지의 규격화된 부동산의 경우, 매우 효과적인 가 격지표가 될 수 있으나 전세사기의 주타깃인 연립이나 다세대주택의 인근 실거래가가 집값을 정확히 반영한 다고 할 수 없다. 따라서 1차적으로는 공시가격이나 실거래가격으 로 판단하되, 지정한 감정평가법인 등에서 이 가격이 임대차 시점의 가격을 정확히 반영하고 있는지 2차적 으로 검증하는 방식으로 운영하면 어떨까 한다. 「부동산가격공시법」에서 시·군·구청장이 공시한 개별공시지가를 감정평가법인 등이 검증하는 것과 같 은 맥락이다. 이는 전세가율을 향후 달리 정하더라도 적용할 수 있는 시스템이 될 수 있다. 그러나 지금까지 언급한 내용은 보증보험을 이용 한 전세사기의 문제점이고, 이는 임차인이나 이들에게 전세자금을 대출한 금융기관이 종국적인 피해자가 되 는 것이 아니라 HUG(주택도시보증공사) 같은 보증보 험 기관의 손실로 귀결되는 문제이므로, HUG는 서민 의 주거안정 지원과 기관의 재정 부실화 사이에서 최 적의 해법을 찾아야 할 것이다. 이에 지난 2.22.에는 정부가 국토부 등 관계부처 합동으로 그동안의 상황과 대책들을 종합하여 ‘전세사 기 예방 및 피해 지원방안’을 발표하였다. 본 글에서는 위 방안 중 정부가 파악한 전세사기 의 3가지 원인과 그에 대한 정책 대응방안을 소개하 고, ‘전세사기피해지원센터’에서 직접 활동한 경험을 바탕으로 위 방안의 문제점과 향후 과제 등에 대해 검 토한 내용을 공유해 보고자 한다. 02 전세사기발생의 3가지원인과 대응방안에대한검토 1) 전세보증반환악용 - 매매가 100% 전세까지 보증금 100% 반환해주는 제 도의허점악용 정부는 전세사기 발생 원인의 하나로 우선 ‘매매 가의 100% 전세까지 보증금을 100% 반환해주는 제 도의 허점의 악용’을 들고 있다. 이에 대한 대책으로는 ‘보증보험 전세가율 90% 하향 및 감정평가사 시세부 풀리기 방지’를 들고 있다. 국토부는 전세가율 90%를 산정하는 기준가격을 매매가, 시세, 집값 등으로 표현하고, 기존에는 △감정 평가액, △공시가격의 140%, △실거래가 순으로 감정 평가액을 우선적으로 판단했지만, 감정평가사들의 시 세 부풀리기 문제 개선을 위해 앞으로는 △공시가격 의 140%, △실거래가, △감정평가액 순으로 감정평가 요인 대응방안 1. 전세반환 보증 악용 매매가의 100% 전세까지 보증금을 100% 반환해주는 제도의 허점 악용 •보증가입 전세가율 90% 하향 •감정평가 시세 부풀리기 방지 2. 깜깜이 정보 시세, 세금체납, 보증사고이력 확인불가 등 계약단계별 깜깜이 정보 •계약 전, 안심전세앱으로 사전진단 •계약 후, 선순위 담보대출 방지, 매매시 임차인 고지 특약 3. 공인중개사 역할 미흡 공인중개사·감정평가사 등 공인들이 오히려 위법행위 적극 가담 •전세사기 위험 확인 및 설명 •중개사 보증사고 이력 공개 (출처) 「전세사기예방및피해지원방안」 2023.2.2. 정부관계부처합동 ▶전세사기위험발생 3대요인과대응방안 ┃ 법무사시시각각 이슈와 쟁점 33
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