최인용 법무사 (강원회) 저는주택 3층일부분에대해전세기간 2년, 전세금 1억 2천만원으로전세계약을체결하면서, 집주인으로부터전세권 설정에 대한 약정을 받았고, 전세금 지급일에 집주인으로부터 전세권설정등기에 필요한 서류를 건네받아 제가 위임한 법무 사를통해전세권설정등기를마쳤습니다. 그런데 최근 회사의 인사발령으로 다른 곳으로 전출을 가게 되어, 마침 2년의 전세기간도 만기가 됨에 따라 집주인에 게 이사를 가겠다고 통지했고, 집주인도 만기에 주택을 인도하고 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 전달해 주면 전세보 증금을 돌려주겠다고 했습니다. 하지만 만기 1주일 전 집주인으로부터 새로운 세입자가 들어오면 그 돈을 보증금으로 돌려 주겠다는 전화를 받았습니다. 결국 이사 나가는 당일까지 새로운 세입자가 없었고, 저는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하 고말았습니다. 어떻게든 전세보증금을 돌려받아야 할 텐데, 제가 처음 이사올 때 전세권설정등기를 마쳤으므로, 집주인을 상대로 경 매신청을하면보증금을돌려받을수있지않을까요? 전세계약 당시 전세권설정등기를 마쳤는데, 보증금을 돌려주지 않는 주인 을 상대로 경매신청이 가능할까요? 집주인이 만기에 전세금을 돌려주지 않아 전세금을 받지 못하고 이사를 하게 되어 상심이 클 것이라 생각됩니 다. 귀하의 경우 집주인에게 전세목적물인 건물을 이미 인 도했고, 전세권말소 이행을 위해 등기서류를 제공했다면 집 주인은 이행지체 상태이므로 전세권의 목적물을 경매신청 할 수있습니다. 그러나 문제는 귀하의 전세권설정이 건물의 일부에 대해서만 설정되어 있다는 점에서 이런 경우에도 경매신청 이 가능한지 여부가 쟁점입니다. 이에 대해 대법원에서는 아래와같이판시한바있습니다(2001마212 결정). “전세권자는 「민법」 제303조제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전 세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 「민법」 제318조의 규 정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에 는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세 권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제 권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경 우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목 적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고, 따라서 그 부분만의 경매 신청이불가능하다고하여달리볼것은아니다.” 귀하의경우도건물일부분에전세권을설정한것이므 로, 건물전부에대한경매신청은어렵습니다. 따라서집주인 을 상대로 전세금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받 은 후 목적 부동산을 강제경매 신청하고, 그 경매 절차에서 일반채권자가 아닌 전세권자의 지위에서 매각대금을 우선 변제받는방법으로전세금을회수하면될것입니다. 건물일부에만전세권설정등기가되어있어건물전체에대한경매신청은어렵고, 별도소송을해야합니다. 민사 ┃ 법으로본세상 법률고민 상담소 27 2023. 04 vol.670
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