보상방법을 모색하는 등 국민적 공감대 형성과 실증적 연구와 타당성이 선행되어야 한다. 6) 법률행위로 인한 물권변동과 관련하여 등기원인증서의 공증대상문제 법률행위로 인한 물권변동과 관련하여 등기원인 증서의 공증을 하는 경우에도 공증의 대상을 무엇으로 할 것인가와 관련해서 문제가 있다. 공증의 대상을 채 권행위로하게되면, 공증인은대금지급등원인행위의 이행행위에 관하여는 심사하지 않으므로, 매매대금의 지급 등을 이행하지 않은 상태에서 등기가 경료될 수 있어오히려부실등기가발생될소지가있게된다. 공증의 대상을 물권행위로 하게 되면, 계약체결 부터 물권행위 이전까지는 공증인이 관여하지 못하기 때문에 원인행위인 채권행위에 무효, 취소사유로 인해 발생하는 부실등기와 중간생략등기 등에 의한 부실등 기를 막을 수 없게 된다. 그리고 채권행위와 물권행위 모두를 공증의 대상 으로 보는 견해는, 단순히 행정청에 계약서를 제출하였 다는 사실을 확인하는 것에 불과한 검인을 공증으로 인정하는 것이어서 물권행위를 공증대상으로 보는 것 과 별로 다르지 않게 되고, 따라서 부실등기의 방지 효 과도 크지 않기는 마찬가지이다. 7) 공증의방식과관련된문제 사서증서의 인증방식에 의한 공증에 의한다고 하 면 등기원인증서의 공증은 단지 등기원인증서의 성립 의 진정성만 인정될 뿐, 내용의 진정성은 인정되지 않 으므로 부실등기 방지 효과가 크지 않을 것이다. 공정증서 작성방식에 의한 공증이라고 해도 하자 있는 의사표시가 있는 경우를 공증인이 선의의 제3자 보호 규정이 작용하는 범위를 넘어서 부실등기를 방지 할 수 있는 범위는 크지 않다. 이런 사정에 비추어 보면 등기원인증서의 공증제 도가 도입된다고 하더라도 이로 인해 예방되는 부실등 기는 기대하는 것처럼 많지 않을 수 있다. 또한, “비용-편익 분석의 결과 현시점에서 부동산 등기원인 행위에 대한 의무공증제도를 도입하는 것은 매우 비효율적이므로, 부동산 등기원인 행위에 대하여 의무공증제도를 도입하는 대신 현재의 등기제도를 보 완하는 방안을 채택하는 것이 더 바람직하다”는 연구 결과도 있다(허성욱, 앞의 연구보고서). 부실등기가 전체 등기건수와 비교할 때 소수에 불과하고, 제도 도입으로 인한 실효성 여부가 불분명 한데, 부동산거래 전체에 공증을 요구하는 것은 비효 율적이다. 5) 등기원인증서의 공증과 등기의 공신력이 논리적으로 연계 되어있지않음 등기원인증서의 공증제도는 등기에 앞서 필수적 으로 등기원인증서에 공증을 받게 하여 부실등기를 감 소시키려는 것으로 부실등기의 사전적 영역에 속하고, 등기의 공신력 인정 여부는 부실등기로 인한 거래의 위험을 누구에게 귀속시킬 것인가 하는 부실등기의 사 후적 영역에 속하는 문제로 등기원인증서의 공증과 등 기의 공신력은 논리 필연적으로 연결되지는 않는다. 따라서 등기의 공신력을 부정한다고 해도 거래 안전을 위하여 부실등기 발생을 억제할 필요는 있는 것이며, 등기원인증서의 공증제도를 도입하지 않고도 등기의 공신력을 인정할 수도 있는 것이다. 외국의 사례를 보더라도 등기원인증서의 공증제 도와 등기의 공신력을 인정하는 국가(독일, 스위스, 오 스트리아), 등기원인증서의 공증제도는 없지만 등기의 공신력은 인정하는 국가(중국, 대만, 스웨덴, 핀란드, 노르웨이), 등기원인증서의 공증제도는 있지만 등기의 공신력은 인정하지 않는 국가(프랑스, 미국), 양자 모두 인정하지 않는 국가(우리나라, 일본) 등 양자의 조합에 관하여 다양한 스펙트럼이 존재하고 있다(권영준, 앞 의 연구보고서). 진정한 소유자의 권리를 희생하는 것이 국민 정 서에 배치되는 문제가 있고, 등기관의 실질 심사권도 국민과 등기관에게 큰 부담으로 작용할 것이며, 등기를 신뢰하고 새로운 이해관계를 맺은 자에 대한 금전적 34
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