부동산 투자에서 가장 중요한 건 무엇일까? 이 런 질문에 대부분 ‘입지’라고 답할 것이다. 교통망, 일 자리, 학군, 쇼핑몰 등 이 모든 것이 입지와 관련되어 있다. 그래서 부동산 투자를 하는 사람들은 입지 공 부를 열심히 한다. 입지가 좋은 부동산에 투자하면, 반드시 오른다고 생각하기 때문이다. 하지만 정말 그럴까? 『아파트 투자는 사이클이 다』의 저자 이현철 소장은 부동산 투자에서 입지보다 더 중요한 것이 있다고 말한다. “부동산은첫째도입지, 둘째도입지”라는거짓말 물론 입지는 중요하다. 하지만 부동산 투자에서 입지보다 더 중요한 것이 있다. 바로 ‘시장 상황’이다. 예를 들어, 제주 앞바다에 다금바리가 잘 잡히는 곳 이 있다고 해보자. 워낙 다금바리가 많은 지역이라 낚 싯대를 던져놓으면 쉴 새 없이 입질이 온다고 한다. 그런데 하필이면 낚시를 하기로 한 날 큰 태풍 이 왔다. 다금바리를 잡을 수 있을까? 태풍이 몰아치 면 아무리 좋은 위치라도 고기가 잡히지 않는다. 여기 서 다금바리가 많이 잡히는 곳은 ‘입지’, 태풍은 ‘시장 상황’을 가리킨다. 태풍이 오면 아무리 좋은 곳이어도 다금바리가 잡히지 않듯, 좋은 입지에 있는 아파트도 시장 상황이 좋지 않으면 가격이 오르지 못한다. 하지만 많은 사람들이 입지가 좋으면 실패하지 않는다고 생각한다. ‘강남 불패’라는 말도 있지 않은 가. 이는 아무리 큰 태풍이 몰아쳐도 좋은 위치에 가 면 다금바리가 많이 잡힌다고 믿는 것과 같다. 하지만 현실은 태풍이 몰아치면 다금바리를 잡기는커녕 자 신의 목숨을 잃을 수 있다. 지금까지해왔던부동산공부가 모두가짜인이유 지금까지 해온 부동산 공부를 떠올려보자. ‘입지 가 좋으니까 사라.’, ‘전세가율이 ○○% 때 사라.’, ‘이 지역은 오를 거니까 사라.’, 모든 공부가 ‘사는 것’에 초점이 맞춰져 있음을 알 수 있다. 투자에서 성공하기 위해서는 내가 산 가격보다 비싼 가격에 팔 수 있어야 한다. 아무리 강남아파트라도 내가 산 가격보다 비싼 가격에 팔 수 없다면 그 투자는 실패한 투자다. 물론 부동산은 장기적인 관점에서 우상향한다. 시중에 돈이 많이 풀리면서 돈의 가치가 떨어지기 때 문이다. 하지만 장기적으로 우상향한다고 해서 가격 이 늘 오르기만 하는 것은 아니다. 상승과 하락을 반 복하면서 우상향을 그린다. 그래서 아무리 입지가 좋 은 아파트라도 시기를 잘못 만나면 10년 이상 가격이 부동산투자, 입지보다중요한순환주기 이현철, 『아파트투자는사이클이다』 이권복 ● 칼럼니스트 · 성장읽기 대표 76 부자되는 책 읽기
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=