B 소유 주택에 대한 임의경매사건의 당사자는 채권자 인 새마을금고, 채무자인 주식회사 A, 소유자인 B, 그 외 7 명의 임차인과 4명의 가압류권자, 그리고 가등기권자인 귀 하입니다. 법원은 소유권 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동 산에 경매개시결정이 있는 경우, 가등기권리자에게 해당 가 등기가 담보가등기라면 그 내용과 채권(이자나 그 밖의 부 수채권을 포함)의 존부ㆍ원인 및 금액을 신고할 것을 최고하 는데, 담보가등기권리자는 저당권자와 마찬가지로 순위에 따라 다른 채권자보다 우선변제 받을 권리가 있습니다(「가 등기담보법」 제16조제1항, 제13조). 귀하께서는 채무자 A에 대한 금 2억 원의 집행력 있 는 공정증서 정본을 가진 채권자[「민사집행법」(이하 ‘법’) 제 88조]이지만, 귀하의 가등기는 배당받을 자격이 없는 소유 권이전청구권가등기로서 선순위 근저당권의 존재로 소멸 하는 것인지, 아니면 빌려준 돈 5억 4,200만 원을 돌려받기 위해 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제청구권이 있는 담보가등기로서 순위에 따라 당연히 배당받을 수 있 는것인지(법제88조, 제148조등참조)가문제됩니다. 이와 관련해 대법원은 “「가등기담보법」은 차용물의 반환에 관해 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적 용되고”(대판 94다26080), 대물반환예약서 대신 매매예약 서가 교환됐다고 하더라도 “가등기가 담보가등기인지 여 부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류 에 의해 형식적으로 결정될 것이 아니고, 거래의 실질과 당 사자의 의사해석에 따라 결정될 문제”(대판 91다36932)이 며, 가등기의 피담보채권은 매매예약서상의 매매대금을 한 도로 제한되는 것이 아닌 당사자의 약정 내용에 따라 결정 된다(대판 96다39387, 39394)고 하는바, 이 점을 참고하면 될것입니다. 저는 2022.4.11. 주식회사 A의 사내이사 B에게 3억 4,200만 원을 대여하고 3일 후 금전소비대차계약 공정증서를 작 성했습니다. 같은 해 11.1.에도 채무자 A, 연대보증인 B로 하여 2억 원을 대여, 이틀 후 A 회사 집기에 대한 양도담보부 금전 소비대차계약 공정증서를 작성했습니다. 그러나 자금난을 겪던 A는 2022.6.9., 2023.1.12. 두 차례에 걸쳐 새마을금고에서 추가 대출을 받았고, 당시 B는 7명에게 임대했던 자기 소유 다가구 단독주택(지하 1층, 지상 3층)에 대해 A를 채무자로 하는 채권최고액 5억 7,600만원과채권최고액 6천만 원의각 근저당권등기를새마을금고에설정해주었습니다. 저는 뒤늦게 이 사실을 알고 부랴부랴 지난 2.8. 위 주택에 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기를 했 습니다. 이후 새마을금고의 경매신청으로 B 소유 주택에 대해 경매개시결정이 내려졌고, 법원은 저의 가등기에 대해 담보 가등기 여부를 배당요구종기까지 신고할 것을 최고했는데, 제가 한 가등기가 담보가등기에 해당하는 것인지요? 참고로 B 소유주택에는저의 가등기 이후 4명의또 다른 채권자가 가압류를한 상태입니다. 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기도 담보가등기가 될 수 있나요? 민사집행 대여금채권담보의목적으로경료된가등기는그원인이 ‘매매예약’이라하더라도담보가등기입니다. 무엇이든물어보세요 28 법률고민 상담소
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