박효용 법무사 (인천회) 저희 부부는 지상 4층 건물을 50%씩 공유하고 있는데, 2019.7.경 방글라데시인에게 2층 일부를 주거용으로 임대했 습니다. 2019.7.31.~2020.7.30. 1년 기간으로 임대차보증금 300만 원, 월 차임 30만 원에 임대차계약을 체결했는데(외국인 등록증 사본 첨부), 2021년 4월분까지만 월세를 내고 가재도구를 그대로 둔 채 본국으로 돌아갔는지 지금까지 감감무소식 입니다. 2022년 6월 현재, 차임 연체액이 이미 보증금을 초과한 상태입니다. 전기세 등 관리비 청구는 포기하더라도 하루빨리 건물을명도받아새로운임차인을맞이하고싶습니다. 그리고재판할때법정에는부부중 1명만출석하고싶은데, 가능할지 요? 외국인 임차인이 월세를 미납한 채 감감무소식인데, 임대차를 해지하고 명 도 받으려면 어떻게 하면 되나요? 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물인도의 무는 동시이행 관계에 있습니다. 보증금은 임대차가 종료되 고 목적물을 인도하기까지 발생한 연체 임료, 관리비, 부당 이득, 손해배상금 등 임대차로 인한 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 임대인은 보증금 공제 주장으로 다른 채권자 에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 임대차계약 존속 중 연체 차임을 보증금으로 충당할 것인가는 임대인의 자유입니다. 귀 사례에서는 보증금으로 연체차임 등을 충당한다 해도 이미 연체차임이 보증금을 초과하였으므로, 반환해줄 보증금은 없습니다. 따라서 임 차인의 동시이행 항변권은 상실되며, 가재도구가 그대로 있 으므로 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득반환도 청구 할 수있습니다. 외국인은 원칙적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대 상이 될 수 없으나 「출입국관리법」에 따라 외국인등록과 체 류지 변경신고를 했다면 예외적으로 보호 대상이 됩니다 (「출입국관리법」 제88조의2, 대판 2015다254507). 부동산을 명도받기 위해서는 임대차가 종료되어야 하 므로 내용증명 또는 (명도소송의) 소장부본을 송달해 임대 차 해지 의사표시를 해야 하는데, 귀 사례의 임차인은 외국 인이므로 출입국관리사무소에 임차인의 출입국 내역과 외 국인등록 사실증명을 조회하여 임차인이 국내에 있는지 외 국에 있는지를 파악한 후, 출국상태이고 외국 주소를 모른 다면외국공시송달 신청이가능합니다. 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 경우, 첫 공시송 달은 법원사무관 등이 송달할 서류인 소장부본, 답변서 제 출 및 소송안내서를 보관하고, 그 사유를 ▵법원 게시판 게 시, ▵관보·공보, 또는 신문 게재, ▵전자통신매체를 이용한 공시 중 하나의 방법으로 실시한 날부터 2개월 후 효력이 발생합니다. 다만, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시 한 다음날부터 효력이생깁니다(「민사소송법」 제196조). 한편, 부부 중 1명만 출석하려면 소송대리허가제도보 다는 선정당사자제도를이용하는 것이좋습니다. 외국공시송달신청을통해임대차해지의사표시를한후명도판결을받아집행하면됩니다. 민사소송 ┃ 법으로본세상 법률고민 상담소 29 2023. 06 vol.672
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