인(원 임대인)에 대한 청구를 보증금 반환청구만으로 국한할 것이 아니라 전세 사기를 불법행위로 포섭해서 손해배상청구를 해야 할 실익이 있어 보인다. 그러나 사실 우리 「주택임대차보호법」 제3조제4 항이 단순히 “양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것 으로 본다”라고만 규정하고 있는 것은 입법의 불비다. 임차인 보호를 위해서는 “양수인은 양도인과 함께 보 증금반환채무를 중첩적으로 인수한다. 양도인은 그 양 도사실을 임차인에게 즉시 통지할 의무가 있고, 이때 임차인의 승인이 있는 경우에 한해서 양도인의 보증금 반환 채무는 면책된다.”는 식으로 개정되어야 하지 않 을까 하는 것이 필자의 생각이다. 그래서 죽은 양수인(소유자)을 피신청인으로 해서 우선 임차권등기명령 신청을 했고, 보정명령을 받아 망 인의 1순위 법정상속인으로 정정하려 했는데, 의뢰인에 게서 “상속재산파산 관재인이라는 ○○변호사에게서 채권 신고를 하라는 통지가 왔다”는 연락을 받았다. 확인해 보니, 망인의 상속인 40여 명이 상속포기 결정을 받은 후 다시 상속재산파산 신청을 해서 그 절 차가 개시되었고, 거기서 선임된 파산관재인 변호사에 게서 연락이 온 것이었다. 이에 즉시 관할법원에 연락 해 서면으로 채권계산서를 제출하고, 임차권등기명령 의 피신청인도 파산관재인으로 정정신청을 했다. 만일 이러한 절차가 개시되지 않았더라면 우리가 나서서 상속재산관리인 선임신청을 하려고 아는 변호 사를 섭외해 둔 상태였는데 잘 된 것이다. ●●● 소송에는 상대방이 있는 것이니 앞으로 어떻게 흘러갈지는 확신할 수 없다. 단지 의뢰인의 이익을 위 해 최선을 다할 뿐이다. 알고 있는 법률 지식을 모두 동 원하는 것만으로는 부족하다. 때로는 발로 뛰고, 내 일 처럼 찾아보고 고민하는 것이 필요하다고 느낀다. 그러 한 노력이 좋은 결과로 이어진다면 그보다 기쁘고 보 람 있는 일은 없을 것이다. 바라건대, 이번 사건이 잘 해결되어서 부디 내 젊은 의뢰인이 사회생활 초년에 마주친 큰 난관을 잘 헤쳐나 갈 수 있기를 바란다. 또한, 부족한 이 글을 보실 동료 선 후배 법무사님들의 아낌없는 조언을 청해 본다. 공고문을 보고 귀인 한 분이 연락을 해왔다. 그분의 전 세계약서에는 특약사항으로 떡하니, “임차인은 위 부 동산이 분양 중인 것을 인지하며, 임대인의 지위를 새 소유자(양수인)가 포괄적으로 승계한다”는 내용과 함 께 양수인이 전세보증보험에 가입할 것과 만일 그 가입 이 거부될 경우 보증금 전액을 임차인에게 반환한다는 내용이 기재되어 있었다. 게다가 이 전세계약서는 계약 일자가 분양계약 일 자보다 선행하고 있었다. 반면, 우리의 경우는 분양계 약이 선행하고 있었음에도 불구하고 후행하는 우리 전 세계약서에는 이런 내용의 특약이 전혀 없고, 오직 주 장하는 것이 “구두로 이런 사실을 임차인에게 알렸다” 는 것이 전부였다(그건 누가 봐도 말이 안 되는 억지 주장이다). 06 「주택임대차보호법」 양수인 승계 관련 조항 개정의 필요성 필자는 위와 같은 내용으로 준비서면을 작성해 제출하고 다시 반대 서면이 오기를 기다렸다. 하지만, 그 후로는 어떠한 답변서도 오지 않고 있으며, 오는 8 월 말에 1회 변론기일이 드디어 잡힌 상태다. 한편, 우리는 이 같은 내용을 정리해 관할 경찰서 에 고소장(전세사기 피해신고)을 접수하고, 국가와 서 울시가 진행하고 있는 각종 구제제도에 대한 신청을 준비 중이다. 또, 이미 제출한 서면에서 망 정○○가 그 유명한 ‘화곡동 빌라왕 정○○’임을 밝히고 몇 가지 증 거자료를 제출했다. 그러나 필요하다면 사실조회 신청을 통해 그가 정말 죽은 그 화곡동 빌라왕인지, 사망 원인은 무엇인 지 알아볼 예정이다. 또한, 청구취지도 이미 7월 1일을 도과한 마당에 예비적 청구취지–장래 이행의 소–를 계 속 유지할 이익이 없으므로, 불법행위에 의한 손해배상 청구를 예비적 청구취지로 변경하는 것을 고민 중이다. 그도 그럴 것이 임차인으로서는 일단 살고 있는 집에 대해 임차권등기명령을 신청하고, 경매 절차가 개 시되면 배당에 참가해 환가를 받을 수도 있으니, 양도 67 ┃ 현장활용 실무지식 나의 사건수임기 2023. 08 vol.674
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