김정준 법무사 (경기중앙회) 저는 2021.10.15.~2023.10.14. 2년 기간으로 임대인 갑과 임대차계약을 체결하고, 갑 소유 임차주택에 거주 중입니다. 저는 계약만료일을 앞두고 계약기간을 2년 더 연장하기 위해 2023.4.5.~4.20.까지 4차례에 걸쳐 갑에게 임대차계약 갱신 을 요구했습니다. 그런데 갑은 계속 계약갱신을 거절하는 답신을 했고, 2023.4.15.에는 “병에게 아파트를 매도했으며, 병이 실제 거주해 야 하기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다”는 취지의 내용증명 우편을 보내왔습니다. 알고 보니 임차주택은 갑이 2023.1.5. 병에게 매도, 4.30. 매수인 병 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 상태였습니다. 이런 경우, 저는 계약갱신 요구를 할 수 없는 것인지요? 계약갱신거절 기간에 임차주택을 매도한 임대인이 매수인의 실거주를 이유 로 계약갱신을 거절합니다. 우리 「주택임대차보호법」에서는, 임대인은 임차인의 계 약갱신 요구에 대해 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간 내에 거절을 통지해야 하며(제6조제1항), 정당한 사유 없이는 계약갱신 요구를 거절하지 못하도록 하고 있습 니다(제6조의3제1항). 여기서 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 는 여러 가지가 있으나, 대표적으로는 임대인(직계존·비속 포 함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제6조의3제1항단서 제8호)라 하겠습니다. 그런데 귀 사안의 경우는 임대인이 갱 신거절 기간에 임차주택을 매매, 새 임대인이 된 매수인이 실 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는지가 문제 됩니다. 이와 관련하여 원심과 대법원 판례(2021다266631판 결)가 있습니다. 먼저 원심에서는 “임대인의 실제 거주를 이 유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요 구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다”며 “「주택임대 차법」 제6조의3제1항단서제8호의 계약갱신 거절 사유가 존 재하지 않는다”고 임차인의 손을 들어주었습니다. 그러나 대법원은 “「주택임대차법」 제6조의3제1항단서 제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대 인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내(만료 전 6개월에서 2개월 사이)에 실거주 여부를 자 유롭게 결정할 수 있다면, 그 기간 내에 실거주가 필요한 새 로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 「주택임대차법」 제3조제4항에 의하 여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주 하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 본다”라 며, 매수인의 손을 들어주었습니다. 따라서 귀 사안에서도 매수인 병의 갱신 거절은 정당하 다고 볼 수 있으므로, 그에 따라 귀하께서는 임차주택을 임대 차 종료일에 인도해야 할 것입니다. 위 판례에 따라 앞으로는 계약갱신 거절 기간 내에 집 을 파는 사람은 임차인의 눈치를 볼 필요가 없고, 매수하는 사람은 거주 목적의 매수가 가능하며, 임차인은 임대인이 집 을 파는지 신경을 써야 할 것으로 보입니다. 판례에 따라 매수인은 계약갱신을 거절할 수 있으므로, 계약만료일에 임차주택을 인도해야 합니다. 주택임대차 ┃ 법으로 본 세상 법률고민 상담소 29 2023. 09 vol.674
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