독하는 것은 정당하다고 볼 수 있으나, 연간 수십만 명 의 국민이 막대한 자금을 지출하며 부동산의 소비자로 서 분양시장에 참여하고 있다는 점을 고려할 때 국가 차원의 관리가 필요하다. 셋째, 부동산 분양대행업의 전문성을 높이기 위 한 교육체계가 마련되어야 한다. 현행 「주택공급에 관한 규칙」 상 부동산대행업자 에 대한 교육이 1년에 8시간 정도에 불과하다. 대행업자 가 충분한 직무교육을 받지 못해, 많은 수의 청약부적 격자가 양산되고 부동산공급자와 수요자의 혼란이 가 중되는 문제가 발생하고 있다.9 향후 부동산 분양을 받으려는 국민에게 올바른 정보를 제공할 수 있도록 부동산대행업 종사자에 대한 전문교육 체계를 마련할 필요가 있다. 향후 부동산 분양대행업의 투명성과 전문성을 강 화하여 궁극적으로 부동산 소비자의 권익을 높이기 위 해서는 부동산 분양대행제도의 개선을 위한 지속적인 관심이 필요해 보인다. 광진흥법」, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등에 따른 주택, 오피스텔, 휴양 관광호텔, 지식산업센 터, 생활형 숙박시설, 상가 등의 분양과 분양대행 관련 사항이 포함될 수 있도록 할 필요가 있어 보인다. 둘째, 향후 부동산대행제도를 통합적으로 규율하 는 법률이 마련될 경우, 분양대행업자에 대한 관리·감 독책임을 현행 「주택법」에 규정된 바와 같이 주택건설 사업 주체에게 부여하는 것 이외에 부동산개발사업의 인허가 주체인 지자체장과 국토교통부장관에게도 부 과하여 주택소비자 보호를 강화할 필요가 있다. 현재 「주택법」 제50조의2제4항은 “사업주체는 분 양대행자가 이 규칙에서 정한 절차와 기준에 따라 분 양대행 업무를 수행하도록 감독해야 한다.”고 규정되어 있으므로, 주택분양대행에 대한 감독권한이 주택건설 사업 주체에게만 부여되어 있다. 앞서 살펴보았듯이 분양대행이 위임계약 형태를 통한 법률상 대리행위라는 점에서 법률행위의 당사자 인 주택건설사업 주체가 대리인인 분양대행업자를 감 7) “부동산분양대행업”을 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제2조제3호의 부동산개발업자, 「주택법」 제2조제10호에 따른 사업주체, 「건축법」 제2조 제1항제12호에 따른 건축주를 대신하여 부동산을 분양받기 위해 제출하는 서류의 확인 및 관리 업무, 부동산 공급계약 체결에 관한 업무, 부동산 분양에 관 한 표시ㆍ광고, 위 업무와 관련된 상담 및 안내 등 공급업무의 일부를 대행하는 것을 영업으로 하는 부동산서비스사업으로 정의하고 있다. 8) “부동산분양대행업자”를 토지, 건축물 등 대통령령으로 정하는 부동산(「주택법」 제54조의2에 따라 주택의 공급업무의 일부를 대행하는 경우는 제외한다) 의 분양대행업을 영위하는 자로 정의하고 있다. 9) 국토교통부에 따르면, 2017~2021년 공공 분양주택 일반 청약의 연평균 부적격자 비율은 14.9%였고, 1차 공공분양주택 사전청약 부적격자 비율은 11.4%였 는데, 세대구성원의 주택 소유 여부나 소득·자산요건 등에 대한 확인을 제대로 하지 않아 발생하는 것으로 나타났다(국토교통부, 「사전청약 당첨자 중 부적 격자 비율은 일반 청약 대비 낮은 수준이며, 지속적인 제도 안내를 추진하겠습니다.」, 2022.1.20. 보도설명자료). 분양대행자 교육은 전적으로 주택건설사업 주체가 실시하고, 관리·감독하도록 하고 있어 공적인 책임은 없다. 그것도 「주택법」 적용을 받는 주택 분양대행에 한정되어 있다. 즉, 주택 이외의 분양 가능한 일반상가, 지식산업센터, 오피스텔 등에 대해서는 별도 규정이 없어, 분양대행자에 의한 전세사기 등 소비자 피해가 발생하여 사회 문제가 될 가능성이 있다. ┃ 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 39 2023. 11 vol.677
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