택의 양수인에게 대항하여 임차보증금의 반환을 받을 때까지 임대차권리관계의 존속을 주장할 수 있는 권리 와 임대차보증금에 대하여 임차주택의 환가대금으로부 터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 임차인은 자기에게 유리하다고 생각되 는 하나를 선택하여 행사할 수 있으므로, 경매 절차에서 임차주택이 매각된 후에 임차인이 경매절차에서의 매수 인에게 대항력을 행사하느냐 또는 부동산경매절차에서 우선변제청구권을 행사하느냐는 오로지 임차인의 판단 여부에 달려있다”고 판시하고 있다. 필자는 친구에게 너무 염려 말라고 한 뒤, 법적인 해결책에 대해 제시해 주었다. 먼저 A가 임대차보증금을 반환받기 이전에 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 다른 곳으로 이사를 하기 위해서는 임대차 종료 시에 주 택임차권등기명령에 의한 주택임차권등기를 해야 한다. 또, 위 임차주택의 임대차보증금을 반환받으려면 위 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하여야 하는데, 그러기 위해서는 채권자인 임차인이 현재의 소유자를 채무자로 하는 집행권원이 필요하다. 그러나 현재 채무자가 행방불명인 상태에서 집행 권원을 취득하기 위해 지급명령을 신청하는 것은 어렵겠 다는 판단이 들었다. 왜냐하면 임대인인 피고에 대한 송 달이 어려워 공시송달 이외의 방법으로는 불가능하다고 판단되었기 때문이다. 따라서 지급명령 신청이 아닌, 현 소유자를 상대로 임차보증금반환 청구의 소를 제기해야 할 것이다. 03 주택임차권등기명령1 신청과 결정 필자는 사건을 순차적으로 풀어나가기로 하고, A 아무래도 느낌이 이상해 급히 이 사건 주택의 부 동산등기부등본을 발급받아 보았는데, 아니나 다를까, 이 사건 주택의 소유권이 다른 사람 앞으로 이전되어 이미 등기까지 마쳐져 있었다. 친구는 A가 곧 결혼할 예정이어서 하루빨리 이 사건 주택에서 다른 곳으로 이사를 해야 하는 상황인 데, A와 임대차계약을 맺은 임대인은 연락 두절 상태 이고, 현재 임대인인 새로운 소유자는 연락처를 알 길 이 없으니, 이미 지급한 임대차보증금 1억 8,500만 원 을 조속히 반환받기 위해서는 대체 어떻게 해야 하느 냐고 호소했다. 02 다행히 임차인은 대항력과 우선변제권 모두 확보 필자는 사건의 전말에 대해 듣자마자 최근 언론에 서 이슈화되어 있는 전형적인 전세 사기의 유형이라는 생각이 들었다. 아니나 다를까, 이 사건 주택의 등기부상 소유자는 여러 채의 주택에 대하여 등기부상 소유자로 등기되어 있어 그 주택 중 상당수에 대하여 당시 경매 절 차가 진행 중이고, 임대인도 행방불명인 상태로 파악되 었다. 그러나 지금의 상황에서 중요한 것은 임차인인 A 가 조속한 시일 내에 임대인으로부터 임차보증금을 회 수하여 이사할 수 있는 법적인 방법을 모색하는 것이었 다. 불행 중 다행으로, A는 「주택임대차보호법」에서 정 한 대항력 요건(주택의 인도 및 주민등록 전입)과 우선변 제권(대항력 요건 및 확정일자)을 모두 가지고 있는 상태 였다. 대법원 판례(1993.12.24.선고 93다39676판결)에 따르면, “대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 임차주 1) 법원은 임차권등기명령신청사건을 심리한 후 임차권등기명령신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 하게 되는데, 최근 주택임대차보호법의 개정으 로 인하여 임차권등기명령정본이 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있게 되었다. 법원의 촉탁에 의하여 임차권등기를 하는 경우에 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약 증서상의 확정일자를 받은 날을 기재하고 등기의 목적을 주택임차권이라고 기재하고 차임이 있는 경우에는 차임도 기재함로써 임차권등기명령절차에 의한 등기절차는 모두 종료하게 된다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대 항요건을 상실하더라도 임차권등기가 존속하는 한 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 55 ┃ 현장활용 실무지식 나의 사건수임기 2023. 11 vol.677
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=