임차인 A의 피해 금액이 그리 크지 않아 그나마 운이 좋은 사례였다. A가 「주택임대차보호법」에서 요 구하는 대항요건과 우선변제권에 대한 요건을 잘 갖추 었고, 이 임차보증금의 우선변제권보다 앞서는 채권자 가 존재하지 않았기 때문에 가능한 일이었다. 2021.1. 중순경 사건을 위임받아 주택임차권등기 명령신청 후 즉시 임차보증금반환의 소 제기를 하고, 원고승소 판결을 받아 그 판결정본을 집행권원으로 부 동산강제경매 신청을 하여 이를 A가 저렴하게 매수, 2023.7.7.에 제값을 받고 매도함으로써 피해 금액을 최 소화할 수 있었지만, 이렇게 임차보증금을 회수하기까 지 거의 2년 6개월이라는 세월이 소요되었다. 결론적으로 이 사건은 임대인이 행방불명인 상태 인데도 불구하고, 임차인이 임차보증금을 거의 회수할 수 있었던 사건으로, 필자가 처리한 사건 중 특히 기억 에 남는 사건 중 하나다. 비교적 운이 좋았던 사례이긴 하지만, 최근 급증 한 전세사기 사건을 위임한 법무사들에게 도움이 되었 으면 한다. 었으나, 필자의 설득 끝에 2021.11.17. 임차주택에 대한 강제경매신청서를 법원에 접수하게 되었다. 물론, 이 부동산강제경매 절차에서도 채무자인 이 사건 주택의 소유자에게 강제경매개시 결정이 우편 으로 송달되지 아니하여 역시 이전과 같은 방법으로 법원으로부터 공시송달명령을 받아 공시송달에 의한 강제경매 절차를 진행하였다. 이 사건 주택은 감정에서 감정가액이 2억 3,200 만 원으로 결정되었으나, 1차 매각기일부터 5차 매각기 일까지는 매수희망자가 없어 5회나 유찰되어 최저매각 가격이 2억 3,200만 원에서 7,602만 2,000원으로까지 내려갔다. 결국 6차 매각기일에 이 사건 주택의 임차인 A 측에서 이 사건 주택에 대한 입찰에 참여하여, 이 사건 주택을 금 7,700만 원에 매수하였고, 위 매각대금 중 경매 비용을 제외한 거의 모든 매각대금을 임차인이 임차보증금 명목으로 배당받을 수 있었다. 또한, 임차인 측에서 매수한 이 사건 주택은 이를 2023.7.7. 제3자에게 1억 9천만 원에 매도하여 임차인 이 이미 지출하였던 비용을 제외하고도 애당초 임대인 에게 임차인이 지급하였던 임차보증금 1억 8,500만 원 을 거의 모두 회수하였다. 06 마치며 – 비교적 운이 좋았던 전세사기 사건 이 사건은 임대인인 이 사건 주택의 소유자 명의 로 여러 채의 주택을 매수하여 전세의 형식으로 임차 보증금을 받은 후에 행방불명 등의 방법으로 임차인과 의 연락을 끊는 전형적인 전세 사기 사건에 해당한다. 2) 실무상 우편송달이 안 되는 경우로는 집에 사람이 없는 경우, 송달받을 사람(수송달자)이 거주하지 않는 경우, 집에 있어도 문을 열어주지 않는 경우가 있을 수 있다. 특히 이 사건 주택과 같은 도시형생활주택이나 다가구 주택, 다세대 주택의 경우에는 주간에 사람이 부재 중인 경우가 많아 우편송달이 불능되는 경우가 매우 많이 생긴다. 우편송달이 송달불능이 되면 법원에서는 주소 보정명령을 하게 된다. 이 주소 보정명령을 받고 필자는 집행관에 의한 통합송달을 신청하였다. 송달의 종류를 송달하는 시기별로 분류를 하면 송달은 주간송달, 야간송달, 공휴일송달, 통합송달로 나눠지는데, 집행관에 의한 통합송달은 앞 에 말한 주간, 야간, 공휴일에 각각 한 번씩 집행관이 송달을 실시하게 된다. 3) 임차인의 우선변제청구권에 관하여 주택임대차보호법 3조의2 제1항은 위 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하 여 변제받는다고 규정하고 있는데, 법 해석상으로는 임차인의 우선변제청구권은 마치 저당권과 동일한 정도의 권리로 취급하여야 한다는 것이 일반적인 견 해다. 대법원 판례도 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정하고 있다(대법원 1992.10.13.선고 92다 30927판결). 57 ┃ 현장활용 실무지식 나의 사건수임기 2023. 11 vol.677
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