issue today 협회, ‘부동산거래 안전과 전세피해 대책에 관한 성명’ 발표 전세피해 방지 위해 ‘임차권등기로 완전 공시’ 촉구 대한법무사협회(협회장 이남철)는 지난 11.10.(금) 제8회 부동산산업의 날을 맞이하여 지난 1년 6개월간의 전세피해 지원활동의 경험을 바탕으로 부동산거래 안전 과 전세피해 대책에 관한 성명을 발표했다. 협회는 성명에서 2022.9.28. 주택도시보증공사 (HUG)와의 업무협약을 체결한 후 HUG 전세피해지원센 터를 중심으로 서울시 전월세지원센터 등 전국 각지에 서 365명의 공익법무사가 총 1만 건에 달하는 상담 활동 을 전개해 왔음을 밝히고, 이 과정을 통해 전세피해 방 지를 위해서는 부동산등기와 경매 절차에 있어 3가지 개선방안이 필요하다고 촉구했다. 그 첫째는 주택임차인의 대항요건을 임차권등기 로 전환해야 한다는 것이다. 현행 임차권은 주택의 인도 와 주민등록으로 대항력을, 임대차계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하고 있어 당사자 이외에는 임차권의 존재를 알기 어려운 불완전 공시방법을 취하고 있다. 이에 경매과정에서 ‘가장임차인’, ‘보증금액의 변조’, 나아가 ‘깡통전세’ 등의 문제가 발생하게 된다. 따라서 임 대차 관계를 시작하는 시점에서 명확하게 ‘임차권등기’를 통해 그 대항력, 우선변제적 효력을 주는 공시제도의 원 칙적인 모습으로 전환하는 것이 필요하다고 밝혔다. 다음 둘째는 경매절차에서 임대인이 사망한 경우 에도 대위상속등기의 부담을 덜어주어야 한다는 것이다. 지난해 임차권등기명령에 따른 임차권등기 시 임대인이 사망한 경우, 대위상속등기를 하지 않아도 등기가 가능해 져 임차인의 부담이 한결 덜어지게 되었으나, 경매개시 절 차에서 임대인이 사망한 경우는 임차인이 대위로 상속등 기를 하여야만 절차 진행이 가능해 임차인이 취득세 등 공과금을 내야 하는 부담이 여전한 상황이다. 이에 경매 절차에서도 대위상속등기를 생략할 수 있 도록 개선해 임차인의 부담을 덜어주어야 한다는 것이다. 마지막 세 번째는 경매 절차에서 후순위 임차인의 대위권 인정 여부를 명확히 해야 한다는 것이다. 선순위 공동근저당 설정이 된 어느 하나의 주택이 이미 경매되 어 이시배당을 하는 경우, 후순위 임차인의 대위권이 인 정되지 않아 어느 주택을 먼저 경매하는가에 따라 배당 액이 차이가 나게 된다. 이는 형평성에 어긋나므로 후순 위 근저당의 사안에서 대위권을 인정하는 「민법」 제368 조의 예에 따라 후순위 임차인에게 대위권을 인정하는 것이 필요하다고 지적했다. 협회는 “전세피해 사례가 특히 젊은 층에게서 많 이 일어나 회복에 어려움을 겪을 것을 우려한다”면서, 위와 같은 대책을 시급하게 마련해야 한다고 촉구했다. 한편, 협회가 성명을 발표한 11.10.에는 제8회 부동 산산업의 날 학술 컨퍼런스가 개최되어, 황정수 법제연 구소장이 주제발표자로 참여, “현행 임대차관계의 불완 전 공시로 인해 전세사기 등이 발생한다”면서 “부동산 임차권도 물권의 일반적 공시방법인 임차권등기를 통한 완전공시가 필요하다”고 강조했다. ┃ 법무사 시시각각 이슈 투데이 55 2023. 12 vol.678
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