더욱이 토지에 건물을 세워서 2~3층 수준의 아파 트와 같은 공동주택을 운영하면 더 많은 세금을 감면받 을 수 있다. 일본의 부동산 관련 세금 중에서 양도소득 세와 고정자산세는 기본적으로 절세가 어렵지만, 상속 세는 자산소유자가 사망하기 전에 금융자산을 토지에 투자해서 상속하는 경우, 세금을 절약할 수 있다. 이러한 ‘상속대책’이 일본의 주택임대차 시장에 공 급과잉 문제를 일으키고 있다는 주장이 제기되고 있다. 도시 근교에 양질의 주택이라고 보기 어려운 저층의 아 파트가 많이 건설된 배경 중에는 이러한 절세대책의 일 환으로 세워진 경우가 많기 때문이라고 알려져 있다. 애초에 임대수익보다는 절세를 주목적으로 지어진 저가의 공동주택은 관리도 제대로 이루어지지 않고, 건 물에 문제가 생기거나 공실이 발생해도 적극적으로 대 응하지 않는 경우가 많다. 결국 오래지 않아 빈집으로 방 치되고, 민원이 발생해 지자체에서 계도를 해도 무대응 으로 일관하는 사례도 많다는 것이다. 또, 이러한 절세방법이 일본의 잡지나 신문, 온라인 매체 등을 통해 세리사(세무사), 사법서사(법무사), 택지 건물취인사(공인중개사) 등이 ‘합법적’으로 상속세를 절 감할 수 있는 ‘상속세대책’, ‘절세대책’ 등의 키워드로 소 개하고 있다. 특히 과거 고도성장기에 자산을 축적한 고령의 자 산가가 증가하고, 중산층의 실질소득이 장기간 증가하지 않으면서 절세에 관한 관심이 그 어느 때보다 증가한 것 도 하나의 배경이다. 일본 정부가 고정자산세나 상속세에서 건물이 없는 나대지보다 건물이 있는 토지에 세금을 감면해 준 것은, 전후 복구 과정과 고도성장기에 민간의 주택 건설과 토 지이용 활성화를 적극 유도하기 위해 세제상의 혜택을 제공했기 때문이다. 이에 따라 고도성장기에 국가의 공공주택공급 부담 을 완화하고, 도시의 주택난 해소에 기여할 수 있었고, 시 가화구역 내의 농지를 택지로 전환하도록 유도하기 위한 세제 정책을 통해 도시화를 촉진하는 효과가 있었다. 그러나 인구감소와 저성장시대로 접어든 지금까지 부동산의 자산가치가 매우 높은 우리나라 입장에 서는 상속받은 부동산을 등기하지 않는 상황 자체가 매 우 낯설지만, 최근 일본에서는 ‘상속미등기’로 인해 등기 부상 소유자를 파악할 수 없는 토지가 증가하고 있다. 일본 법무성은 상속미등기 등의 이유로 부동산등 기부상에서 소유자가 즉각 판명되지 않거나 판명되어 도 소유자에게 연락이 되지 않는 토지를 ‘소유자불명 토지’라고 명명하고 있다. 고령화 문제에 관한 논의는 대부분 고령자가 살아 있을 때 발생하는 여러 가지 문제에 집중하는 경향이 있으나, 이 글에서는 초고령사회에서 고령자가 사망한 이후 발생하는 상속 문제와 그로 인해 파생되는 사회 문제에 대해서 살펴보고자 한다. 즉, 빈집이나 공터와 같은 방치부동산이 증가하는 이유를 법 제도적 측면에서 살펴보고, 일본 정부가 방 치부동산 문제에 대처하기 위해 개정한 법안의 주요 내 용과 이것이 우리나라에 던져주는 의미와 교훈은 무엇 인지 살펴보고자 한다. 2. 방치부동산의 발생 원인 가. 일본 고령자의 ‘상속대책’ 일본의 상속세 특징 중 하나는 현금자산이나 주식 등의 금융자산에 비해 토지나 건물 같은 부동산에 대한 과세 평가가 상대적으로 낮다는 것이다. 부동산에 대한 평가는 동일한 시장가치를 가진 동 산에 비해 7~8할의 수준으로 과세를 낮게 평가하는데, 토지에 건물을 세워 공동주택을 운영하는 경우, 토지에 대한 평가가 더욱 낮아진다. 이러한 일본 상속세의 특징을 고려해서 절세하는 방법이 소위 ‘상속대책’으로 널리 알려져 있다. 이는 금융 자산을 상속하는 것보다 금융자산을 부동산에 투자해 서 상속하면 세금을 많이 줄일 수 있다는 것이 핵심이다. 35 2024. 02. February Vol. 680
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