도 이러한 세제정책이나 부동산정책을 유지하는 것이 적절한가에 대해서는 근본적인 재검토가 필요하다. 주 택 공급량을 적절히 관리하지 않은 채 증가하는 빈집문 제를 해결하고자 하는 것은 분명히 모순적인 상황이기 때문이다. 나. 상속미등기의 증가 일본은 그동안 상속등기가 의무사항이 아니었다. 그 때문에 상속등기가 이루어지지 않는 경우, 등기부상 명의는 사망자로 그대로 남게 되고, 실제로는 상속인 중 누군가가 그 토지를 이용하거나 방치하게 된다. 그 후 세월이 지나 또다시 세대교체가 이루어지면, 법정상속인이 기하급수적으로 증가하여 등기부정보와 실체가 더욱 불일치하게 되는 것이다. 이는 근본적으로 상속을 통해 형성된 자산의 귀속 관계를 ‘등기’라는 형태로 공시하는 것에 대해서 상속인 이 그 필요성을 느끼지 못하는 것이 문제인데, 그 결과 개인이 소유하고 있는 토지에 대해 수 대에 걸쳐 상속에 따른 권리변동을 등기하지 않는 사태가 발생하고 있다. 일본에서는 부동산거래 계획이 없다면 서류상으로 등기이전하지 않고 선조의 명의를 그대로 유지해도 문 제가 없기 때문이다. 상속받을 부동산의 자산가치가 매 우 낮은 경우라면, 등기를 위해 소요되는 행정비용과 세 금, 시간 등을 고려할 때 상속인 입장에서는 등기하는 것이 오히려 금전적으로 손해이므로 명의변경에 매우 소극적일 수밖에 없다. 또, 해당 부동산을 본인이 직접 이용하는 경우에도 미등기로 인한 문제가 전혀 없고, 더욱이 미등기로 인해 세금을 회피할 수도 있기 때문에 의무사항도 아닌 부동 산등기를 굳이 해야 할 필요성이 크지 않았다. 이런 일들이 가능한 이유 중 하나는 일본 정부와 지 자체의 토지정보관리 체계가 미흡하기 때문이다. 일본 토지제도의 근본적인 문제점 중 하나가 토지의 소유·이 용을 행정이 정확히 파악하지 못하고 있고, 토지의 소유· 이용실태를 파악할 수 있는 정보시스템 자체가 미비하 다는 것이다. 토지에 대한 기본정보는 부동산등기부 외에도 고정 자산과세대장, 「국토이용계획법」에 따른 매매신고, 농지 대장 등이 목적별로 작성·관리되고 있고, 각 대장의 소관 은 각각 법무성, 총무성, 국토교통성, 농림수산성으로 나 뉘어 있다. 그러나 대장의 내용이나 정확도가 각기 다르며, 토 지의 소유·이용에 관한 정보를 총괄적으로 공동관리하 는 시스템도 구축되어 있지 않다. 그중에서 토지의 권리 관계를 파악할 수 있는 것이 부동산등기부인데, 등기가 의무가 아니라 임의로 이루어지다 보니 내용의 정확도 가 많이 떨어진다. 원래 부동산등기제도란 권리의 보전과 거래의 안전 을 확보하기 위한 제도이지, 행정이 토지소유자의 정보 를 파악하기 위한 제도는 아니다. 즉, 개인의 토지소유권을 ‘보호’하는 법 제도는 구축 되어 있으나, 개인이 소유권을 ‘방치’하고 그로 인해 문제 가 발생할 경우에 대응할 수 있는 법 제도는 마련되어 있지 않은 것이다. 기존의 토지제도는 지가 상승이나 난개발 등 토지 의 ‘과잉 이용’에 대한 대응이 중심이었고, 과소화나 토 지 저·미이용에 대응하는 제도는 아니었다. 토지소유자 불명 문제는 이러한 사회 변화와 현행제도의 사각지대 가 확대되어 온 문제라고 볼 수 있다. 소유자불명 토지는 실소유자를 파악할 수 있느냐 없느냐의 문제보다는 그로 인해 관리가 되지 않은 채 방 치되는 부동산이 증가하면서 지역의 토지를 개발·관리· 이용하는 데 장애요인이 된다는 점이 가장 큰 문제라고 볼 수 있다. 지역사회에서 소유자불명 토지를 인지하게 되는 계기는 ‘소유권’이라는 법적 ‘권리의 방치’ 때문이 아니라 토지가 관리되지 않고 황폐해지는 현상이 나타나는 물 리적 ‘관리의 방치’로 인해 이웃 주민들에게 위생, 환경, 방재 등 생활환경에 악영향을 주기 때문이다. 즉, 상속받 은 부동산을 등기하지 않더라고 실소유자가 그것을 이 용한다면, ‘관리의 방치’가 일어나지 않을 수 있다. 그러나 지방에서는 상속인이 부동산이 있는 지역 에 살지 않는 경우가 대부분이어서 관리를 하기가 쉽지 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 36
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