나. 「 부동산등기법」 개정 제안 - 임차인 단독 등기신청 허용 전술하였다시피 임차권등기제도는 현실적으로 임 대인의 협력을 구할 수 없어서 거의 시행되지 못하고 있 으며, 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대차기간 중에는 그 임대차의 확실한 공시를 할 수 없어 임차인 및 선의의 제3자에 대해 피해를 줄 우려가 있다는 단점 이 있다. 따라서 <표1>의 「주택임대차보호법」 개정 제안과 더불어 「부동산등기법」에서 임차인 단독신청에 의한 임 차권등기를 허용하는 법 개정이 필요하다고 본다. 단, 방법적인 측면에서 임차인의 단독신청에 의한 임차권등기가 「부동산등기법」 제23조의 쌍방신청주의 에 위배되는 문제는 해소해야 하는데, 이는 <표2>와 같 은 법 개정을 통해 기술적으로 조정할 수 있을 것이다. 임차권등기는 집행권원 없이 집행할 수 있는 물권 적 권리가 아니라 어디까지나 채권적 권리에 불과하므로, 위와 같은 법 개정으로 임대인의 협력 없는 임차인 단독 신청에 의한 임차권등기를 하더라도 임대인에게 크게 불 이익을 주거나 재산권 침해를 할 우려가 없을 것이다. 3. 임차권 관련 법 개정의 필요성과 개정 제안 가. 「주택임대차보호법」의 개정 제안 - 임차권 등기로 완전 공시 「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 규정한 대항 력 요건인 ‘주민등록 전입’이 임차인의 고의·과실 또는 다른 이유로 인하여 그 기능을 완벽하게 하지 못하는 사례가 수없이 발생하고, 그로 인한 임차인의 피해가 사회적 문제로 상존하고 있다. 그렇다면, 「민법」 제186조 규정의 ‘물권변동의 효 력’에 관한 대원칙의 취지에 맞추어서 가장 공시기능 을 크게 하고 있는 ‘등기’를 대항력의 요건으로 규정하 는 내용으로 「주택임대차보호법」을 개정할 필요성이 절실하다 할 것이다. 이에 <표1>과 같은 법 개정을 제 안해 본다. 「주택임대차보호법」이 <표1>과 같이 개정된다면, 모든 임차인이 임대차기간 내 또는 끝난 후에 언제든지 단독으로 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 간편 하게 대항력 및 우선변제권을 취득할 수 있게 될 것이다. ‘주민등록 전입’이 임차인의 고의·과실 등의 이유로 그 기능을 완벽하게 하지 못하는 사례가 수없이 발생하고 있다. 「민법」 제186조 규정의 ‘물권변동의 효력’에 관한 대원칙의 취지에 맞추어서 가장 공시기능을 크게 하고 있는 ‘등기’를 대항력의 요건으로 규정하는 내용으로 「주택임대차보호법」을 개정할 필요성이 절실하다. 37 2024. 03. March Vol. 681
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