집합건물과 대지소유권이 분리되는 것이 그 예라고 할 것이다(대법원 2022.3.31.선고 2017다9121, 9138판결 등 참조). 나. 대지소유권자의 권리행사와 이에 따른 문제점 집합건물과 대지소유권이 분리된 경우, 1동의 집합 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 건물의 대지 전체를 공동으로 점유ㆍ사용하는 것이므로, 대지 소유자는 대지사용권 없이 전유부분을 소유하면 서 대지를 무단 점유하는 구분소유자에 대하여 그 전유 부분의 철거를 구할 수 있다(대법원 2021.7.8.선고 2017 다204247). 한편, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 집합건물에 서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가 지지 못한 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따 른 부당이득반환을 청구할 수 있게 된다(대법원 2022. 8.25.선고 2017다257067전원합의체 판결 등 참조). 일반적인 토지소유권자는 대지를 무단 점유하고 있 는 건물소유자를 상대로 건물철거, 대지인도, 부당이득 반환청구권 행사만을 할 수 있을 뿐인데, 집합건물이 문 제되는 사안에서 토지소유권자는 전유부분철거청구, 부 당이득반환청구, 구분소유권의 매수청구권을 각각 행사 하거나, 그 전부 내지 그중 일부를 병행하여 행사할 수 있다. 더불어 「집합건물법」 제7조는 매도청구권의 행사기 한 및 방식에 대하여 아무런 규율을 하고 있지 않고 있 으므로, 토지소유권자는 장기간 악의적으로 매도청구권 행사를 방치하다가 시기를 임의로 정하여 매도청구를 한 후 부당이득금과 매매대금을 상계하여, 사실상 무상 으로 전유부분의 이전을 구하고 있는 실정이다. 5. 「집합건물법」 제7조에 대한 위헌 의견 개진 가. 재산권 및 계약의 자유 제한 1) 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상, 사법 상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동 산ㆍ부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가 치 있는 공법상의 권리 등이 포함된다(헌재 2003.6.26. 2002헌마484 등 참조). 한편, 「헌법」 제10조는 행복을 추구할 권리를 보장 하고 있고, 행복추구권 속에는 일반적 행동자유권이 포 함되며, 이 일반적 행동자유권으로부터 계약의 자유가 파생되는데, 계약의 자유란 계약 체결의 여부, 계약의 상 대방, 계약의 방식과 내용 등을 당사자의 자유로운 의사 로 결정하는 자유를 말한다(헌법재판소 2009.7.30.선고 2007헌마870 등 참조). 2) 토지소유자가 「집합건물법」 제7조에 따른 구분 소유권 매수청구권을 행사하는 경우, 구분소유자와 토 지소유자 사이 매매계약 체결이 강제되고, 구분소유자 는 건물소유권을 상실할 우려가 있으므로 재산권 및 계 약의 자유의 제한이 있다. 사안은 매수청구권 행사로 소 유권이 상실된다는 점이 기본권 침해와 가장 밀접하게 연관되어 있으므로, 이하 재산권의 침해를 중심으로 과 잉금지원칙 위반을 살핀다. 나. 과잉금지원칙 위반 여부 1) 입법 목적의 정당성 먼저 「집합건물법」 제7조는 전유부분과 대지사용 권이 각기 다른 자에게 귀속되지 않도록 하여 일체성을 확보하기 위한 것으로서 정당한 입법목적이 있다. 2) 수단의 적합성 1984.4.10. 「집합건물법」 제정 이유를 살펴보면, 당 시 입법자는 “구분소유권과 그 대지에 대한 권리 및 공 용부분의 지분과의 불가분성 내지 일체성을 인정함”을 전제로 “구분소유자가 그 대지에 대한 권리를 상실한 때 에는 구분소유자 또는 대지의 권리자에게 각 대지 또는 구분소유권의 매수청구권을 인정함으로써 구분건물의 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 34
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