5. 새로운 신탁전세사기피해방지를 위한 입법안 가. 신탁설정을 위한 신탁계약에 대한 검정 내지 감독의 필요성 「주택임대차보호법」이나 「상가건물임대차보호법」 은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 신탁계약은 사적인 계약임에도 불구하고 신탁법과 판례 가 신탁등기 및 신탁원부의 대항력을 인정함에 의하여 사적 계약에 근거한 계약내용이 강행규정을 우회적으 로 침해하는 것을 인정하고 있다는 것은 놀라운 일이다. 사적 계약에 대하여 공증인 사무소에서 공증이나 사서증서에 대한 인증을 하는 제도가 있는데, 이 제도에 대하여도 회의적인 견해가 있기는 하지만, 사적인 계약 서 내지 사적인 문서에 대하여 1차적인 점검 및 검증을 하는 측면이 있고, 이에 의하여 사적 분쟁을 사전에 방 지하기도 한다. 신탁에 있어서도 「민법」, 「부동산등기법」 및 신탁법 과 집행법에 대하여 전문적 지식을 갖춘 법학자, 특히 시 험과 실무로 검증된 법무사, 변호사 등으로 구성된 검증 된 자문기관을 마련하여 이미 제도적으로 안착되어 있 는 약자보호시스템을 사실상 침해하는 신탁설정행위를 방지하기 위한 법적 장치가 필요하다고 본다. 물론 신탁계약에 따른 신탁원부를 작성하여 등기를 신청하면 등기소의 등기관이 심사를 하게 되지만 등기 관의 심사권은 형식적 심사권에 불과하므로 신청서류 와 그 첨부서면의 형식적 적합성만을 심사하는 것이므 로 신탁의 내용에 대한 사전적·실질적 감독기관은 현재 부존재한다(「부동산등기법」 제29조). 신탁원부의 작성 자료인 신탁계약서의 전부 또는 일부는 적게는 10면 내외 많게는 100면 내외의 내용이 므로 이를 등기소에 실질적인 심사를 맡기는 것은 현실 적으로 곤란하다고 본다. 등기신청의 형식적 심사를 위한 등기소는 전국 각 법원에 마련되어 있음에도 등기부의 일부가 될 신탁원 부에 대한 실질적인 심사기관이 없다는 것은 심히 우려 스러운 일이다. 빠른 시일 내에 신탁계약서 내지 신탁원 부의 작성자료에 대한 자문기관에 의한 실질적 검토 내 지 감독기관의 마련이 필요하다. 감독기관의 마련이 현실적 어려움이 있다면, 적어 도 신탁계약의 체결 시에 위탁자의 세금완납증명서 및 신용정보조회서를 수탁자가 확인하게 하거나 등기신청 시에 첨부서면으로 제출하게 하여 위탁자의 사해행위를 방지하기 위한 최소한의 조치는 있어야 할 것이다. 또한, 위와 같은 임차인의 지위에 있는 채권자들과 계약을 체결할 경우, 위탁자 또는 수탁자가 상대방에게 충분히 그 법률관계를 숙지시키도록 하는 제도적 장치 가 필요하고, 신탁과 관련된 여러 교육장치가 마련되어 야 한다. 나. 공시방법의 보완의 필요성 현재 신탁등기 된 부동산에 대한 신탁원부를 발급 받기 위해서는 등기소에 출석하여 신청 및 발급을 받아 야 한다. 현대의 초고속화 된 고도의 기술력을 무시하는 이러한 상황은 신속히 시정되어 한다. 특히 하나의 부동산에 대한 신탁원부가 최소 20면 에서 100면 정도의 분량이 되는데, 이를 모두 종이로 출 력하는 것은 국가적 낭비임이 틀림없다. 신탁수익권 가압류를 위해 청부하는 신탁원부도 전 자적으로 첨부하면 되는데, 굳이 종이로 출력해 다시 스 캔해 넣는 것은 인력 낭비다. 신탁원부의 발급도 전자적 으로 인쇄 및 저장될 수 있도록 해야 할 것이다. 또한, 신탁된 부동산등기부에 신탁원부의 번호만을 공시할 것이 아니라 필요하다면 부기등기에 의해서라도 신탁된 부동산이므로 이를 임차하는 자를 보호하기 위 한 제한 등의 공시가 필요하다. 기존에 아파트 등을 건설하기 위한 대상 토지에 대 해서는 금지사항 부기등기에 의해 예기치 않은 피해 방 지 노력이 있었는데, 신탁부동산에 대해서는 이런 고려 가 되지 않고 있다. 다. 신탁된 부동산에 대한 보증금 제한 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 38
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