1. 들어가며 - 주택임대차 2법의 도입과 분분한 여론 「주택임대차보호법」은 제1조에서 밝히고 있듯이 임 차인의 전세금을 보호하기 위하여 주거용 건물의 임대 차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 또, 위 법 제10조에서는 “이 법에 위반된 약정으로 서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정, 「민법」 의 특별법으로 임차인을 위한 편면적 강행규정임을 밝 히고 있다. 이처럼 「주택임대차보호법」은 임차인 보호를 위한 특별법으로 제정되었다 보니, 상대적으로 임대인에게는 불리하거나 불합리한 문제가 있었다. 특히 지난 2020년 7월, 임차인의 계약갱신요구권 (제6조의3)과 전월세 상한제(제7조) 도입 등 임차인 보 호를 더욱 강화하는 내용으로 「주택임대차보호법」(일명 ‘주택임대차 2법’)이 개정되면서 전셋값이 상승하는 등 현실적인 부작용이 나타나며, 법 개정이 필요하다는 목 소리가 높아지고 있다. 그러나 한편으로는 위 개정법이 도입될 당시 모 시 민단체가 주도하여 제기한 위헌소송에서 헌법재판소는 “임차인의 주거안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고, 차임상승 제한이라는 수단의 적합성도 인정된다.”며 합 헌 결정을 한 바 있고, 또 일각에서는 이미 시행 4년이 경과하여 사회적으로 적응된 측면도 있으므로 일부 문 제점은 있다 해도 폐지보다는 수정·보완 및 유지가 낫다 는 의견도 있다. 본 글에서는 제도에 불합리한 점이 있다면 이는 수 정·보완되는 것이 합당하다고 보고, 법 개정의 필요성과 개정 방향에 대해 논하는 동시에 또 다른 측면에서 보증 금 일정액의 보호를 규정한 「주택임대차보호법」 제8조 와 그에 따라 우선변제를 받을 임차인의 범위를 규정한 시행령 제11조의 개정을 제안하고자 한다. 2. 주택임대차 2법의 문제와 개정방향 가. 계약갱신요구권 – 갱신요구기간 및 계약해지 통보 기간의 개정 계약갱신요구권(제6조의3)은 전세계약 2년이 끝난 뒤 세입자가 갱신계약(2년)을 요구할 수 있는 권리다. 한 번의 계약에 2년을 강제적으로 추가하여 4년 동안 임대 를 계속하게 만드는 것으로, 이는 이미 현실에서 드러나 고 있듯이 4년 만료 후 전세비의 급등을 가져오고, 임대 소액임차인 보호? 「주택임대차법 시행령」 제11조 폐지부터 주택임대차 2법의 문제점과 개정 방향에 대한 제언 법무사 시시각각 발언과 제언 48
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