상률은 2.5%에 불과하게 되며, 지역별·물건별 차등 없이 5%의 동률로 강제하는 것은 임대인의 재산권에 대한 심각한 침해로 볼 수 있다. 기존 설정된 임차료율이 투입비용의 4~5%라고 하 더라도 기존 임차료의 상승제한을 연간 2.5%로 제한한 다면, 임대인에게는 손해가 아닐 수 없다. 주택임대에 따 르는 임대소득세(연 15.4%)와 재산세 및 주택(건물)의 감 가상각비까지 감안한다면 실질적인 임차료 상승률은 소비자물가 상승률인 연 3~4%에 미치지 못한다. 이런 상황에서 과연 주택을 임대하고 싶은 임대인 이 있을까. 실제로도 임대인의 임대물건 취득이 줄어들 어 서민층이나 청년층이 단기적 임대로 필요로 하는 오 피스텔이나 빌라 등의 공급이 크게 감소했다고 한다. 그 러다 보니 낡고 오래된 임대주택들만 공급이 늘어나 오 히려 서민층의 주거안정을 위협하는 상황이 되었다. 이에 전월세 상한제에 대한 수정 보완책으로, 지역 별·물건별로 10% 상한을 두자는 의견이 있다. 지역별·물 건별로 임차료 상승률이 낮은 물건은 인상한도를 높게 해주어도 정해진 5%도 인상하지 못하겠지만, 임차료 상 승률이 높은 지역이나 활성화해야 할 물건은 기존 임차 료 대비 수요에 맞게 적절한 인상률을 허용하는 것이 바 람직하다고 본다(예컨대 수요가 많은 서울지역 오피스 텔의 공급을 증가시킬 목적이라면 서울지역·오피스텔 물건은 인상률을 높이는 것이 좋을 것이다). 따라서 「주택임대차보호법」 제7조제2항에 아래와 같은 단서조항을 두도록 개정할 것을 제안한다. 임대차 의 사회관행인 2년의 임대기간에 5%~10% 한도 내에서 각 시·도의회가 자기 지역의 특성에 따라 보다 여유롭게 증액률을 정할 수 있도록 조례를 만든다면, 지역별 임대 수요에 따라 필요한 물건의 적절한 공급에 도움이 될 것 으로 본다. ▶ 「주택임대차보호법」 제7조제2항의 개정 제안 7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금 의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 단, 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후, 2년 후에 증액 청구를 할 경우는 100분의 8(또는 100분의 10)을 초과하지 못한다. 이 한도 내의 증액률은 각 시·도의 조례로 정한다. 3. 「주택임대차보호법 시행령」 제11조의 폐지 – 소액임차인의 실질적 보호를 위해 「주택임대차보호법」 제8조에서는 보증금 중 일정 액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제 받을 임차인의 권리(제1항)에 따라 우선변제를 받을 임 차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정 하도록(제2항) 하였다. 이에 따라 「주택임대차보호법 시행령」 제11조에서 는 우선변제를 받을 임차인의 범위를 보증금이 ①서울 특별시는 1억 6천500만 원, ②「수도권정비계획법」에 따 른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용 인시, 화성시 및 김포시는 1억 4천500만 원, ③광역시 (「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지 역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평 택시는 8천500만 원, ④그 밖의 지역은 7천500만 원 이하인 임차인으로 규정하였다. 또, 제10조에서는 우선변제를 받을 보증금 중 일정 액의 범위를 ①서울특별시는 5천500만 원, ②「수도권정 비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종 특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 4천800만 원, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이 천시 및 평택시는 2천800만 원, ④그 밖의 지역은 2천 500만 원으로 규정하였다. 위 조항이 포함된 「주택임대차보호법」이 만들어지 던 당시에는 위 시행령 제11조의 보증금 기준을 넘는 임 차인이라면 어느 정도 자력을 갖춘 것으로 생각하여 재 산이 없는 일정한도 금액 이하의 임차인을 우선 보호하 겠다는 취지에서 법을 제정하였을 것이다. 법무사 시시각각 발언과 제언 50
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