WRITER 이주원 법무사(서울중앙회) 그러나 계속되는 주택가격의 상승과 보증금의 인 상으로 인해 처음 담보권 설정 이후 몇 년이 지나면 보 증금 액수가 커져서 선순위 담보권(근저당뿐만 아니라 판례로 확정일자를 받은 임차권도 담보권으로 본다)을 넘어서게 되는 경우가 많아졌다. 이에 후순위자는 위 시행령 제11조의 기준을 초과 하면 임차인의 보증금 중 일정액을 보호한다는 「주택임 대차보호법」 제8조에 따른 시행령 제10조의 일정액 자 체가 한 푼도 보호되지 않는 경우가 대다수인 실정이다. 실무상 은행·금융권에서는 담보 설정 시기에 「주택 임대차보호법」 제8조와 시행령 제10조에 해당하는 보 증금 중 일정액을 각 건물당 방 숫자에 따른 일정액(제 10조의 금액, 24년 현재 서울 5천5백만 원)을 공제한 후 설정하기 때문에 대출에 있어 불측의 손해는 없다(보호 액은 담보설정 시를 기준한다). 예컨대 서울지역에서 선순위 담보권(근저당)이 2018.9.18.~2021.5.10.까지 설정된 경우, (시행령 제11조) 1.1억 원 이하에 한하여 (시행령) 3,700만 원까지 보호가 되지만, 후순위자가 1.15억 원만 되어도 단 한 푼 보호받 지 못한다. 예를 들어, 경매에서 억울하게 피해를 보는 소액임 차인의 경우, 기준액수 구분이 1.1억 원 이하라면 그 이하 금액의 임차인은 소액(예를 들어 3,700만 원)이라도 보 호받을 수 있지만, 1.15억 원이면 한 푼도 보호되지 않는 것이다. 그런데 2024년도 현재는 그 기준을 1.65억 원 이하 까지 확장하고 있는데, 이는 전세보증금이 그만큼 올랐 다는 반증이므로 사회 실질은 1.1억 이하의 보증금으로 구할 수 있는 임차물건은 거의 없다. 사실상 소액 임차인 이 보호되지 않는 것이다. 「주택임대차보호법」의 취지로 볼 때, 일정한 금액을 보호하면 되는 것이지, 일정한도 이상의 보증금 기준(시 행령 제11조)을 넘으면 제10조의 일정액은 한 푼도 보호 할 수 없게 된다는 것은 그 취지를 형해화하는 것이다. 따라서 「주택임대차보호법 시행령」에서 우선변제 를 받을 임차인의 범위를 구분한 시행령 제11조는 삭제 함으로써 ‘구분에 의한 금액 이하인 임차인’이라는 조건 이 없이도, 「주택임대차보호법」 제3조의 (전입과 주민등 록) 대항력을 갖춘 임차인이면, 제8조에 의한 시행령 제 10조의 일정한 금액은 선순위자의 설정일자에 맞추어 우선 보호가 가능하도록 하는 것이 바람직할 것이다. 「주택임대차보호법 시행령」에서 우선변제를 받을 임차인의 범위를 구분한 시행령 제11조를 삭제함으로써 ‘구분에 의한 금액 이하인 임차인’이라는 조건이 없이도, 「주택임대차보호법」 제3조의 (전입과 주민등록) 대항력을 갖춘 임차인이면, 제8조에 의한 시행령 제10조의 일정한 금액은 선순위자의 설정일자에 맞추어 우선 보호가 가능하도록 하는 것이 바람직할 것이다. 51 2024. 08. August Vol. 686
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