은 조건을 달리하여 건강보험과 국민연금처럼 임대보증 금에 대한 보증보험 가입을 의무화하는 제도가 필요하다. 3. 전세사기피해 방지를 위한 대책 이와 같은 전세피해의 방지를 위해서는 근본적으 로 역전세 문제를 줄이거나 피해가 발생하지 않도록 하 는 방안이 필요한데, 구체적으로는 다가구에서의 임차 권등기명령 제도화, 등기부에 소유권보존등기를 포함한 부동산실거래가격의 실질적 기재, 보증보험제도의 의무 화 등을 생각해 볼 수 있다. 다가구에 임차인이 후순위로 전입하여 전세피해가 발생한 경우는, 피해가 발생하더라도 과다한 경매비용 과 무잉여 취소의 문제로 인해 경매 진행이 어려운 것이 현실이므로, 다가구인 경우에는 등기부에 공시를 의무 화하여 전체 전입가구의 총 보증금의 열람 등의 투명성 이 요구된다. 또한, 확정일자를 대체하는 방법으로 임차권등기명 령을 한 경우에만 대항력 및 우선변제권을 인정하는 필 요적 임차권등기명령신청 제도도 고려해 볼만하고, 현 시점에서는 더욱 그 필요성이 있어 보인다. 한편, 많은 선순위 보증금으로 인하여 후순위가 예 폭락이 왔다면, 그 피해는 상상하기조차 힘들 정도로 심 각한 총체적 사회문제가 되었을 것이다. 또 다른 대표적인 피해 유형은 소유권보존등기만 경료된 신축 빌라의 임차인으로 임대차계약을 하는 과 정에서 공인중개사의 보증금 부풀림과 은행의 초과 감 정 등이 가세하여 임대차보증금이 계약 당시의 매매가 능가격을 초과해 버리는 경우였다. 소유권이전등기의 경우는 2006년부터 부동산실거 래신고를 통해 등기부에 실거래가를 기재하는 제도가 정착되어 있지만, 소유권보존등기의 경우는 실거래가를 기재하지 않아도 되기 때문에 거래가격을 전혀 알 수 없 는 신축빌라의 가격은 주변 시세를 기준으로 결정되고, 그 임대보증금 역시 당사자들이 임의로 결정하는 구조 로 되는 것이다. 이런 상황에서 공인중개사와 임대인, 그리고 은행 의 감정평가 과정에서 임차예정자였던 전세피해 당사자 를 새 집으로 현혹하거나 전세 매물이 귀했던 나름의 궁 박한 상태를 이용하여 보증금의 80% 이상을 전세대출 로 하여 임대차계약을 체결토록 하는 것이다. 결과적으 로 집값이 폭락하기 전 이미 전세보증금이 매매가와 비 슷하거나 상회하고 있었다. 여기에 임대차계약을 했던 빌라의 소유자가 계약과 동시에 혹은 며칠 사이에 변제능력이 없는 소유자로 바 뀌는 사기 수법을 통해 부동산 급락분이 역전세 금액으 로 고스란히 임차인에게 떠넘겨지며 보증금을 회수할 수 없는 피해가 발생했다. 1 그 밖에도 임대인이 선순위 근저당권의 말소 약속 을 지키지 않는 경우, 임대보증금에 대한 보증보험 가입 을 계약 조건으로 기재했지만, 매매금액 대비 임대보증 금이 높고 감정평가 차액의 발생으로 보증보험 가입을 원천적으로 할 수 없는 상황이 된 경우 등도 많이 발생 하고 있는 피해 유형이라 하겠다. 상황에 따라서 보증보험료를 인상하는 방법이나 혹 현장에서 마주한 실상은 내 생각과 완전히 달랐다. 전혀 의도하거나 예상하지 못한 상황에서 전세자금 대출을 제외한 모든 재산을 잃어버린 임차인들은 상황에 따라서는 변제할 수 없는 수천만 원의 채무까지 떠안게 되는 일들이 벌어졌다. 날이 갈수록 그 피해는 심각해져 전국에 걸쳐 광범위하게 발생하였고, 그 범위와 피해유형도 계속 확대되고 다양해졌다. 1 이후 국회는 이러한 피해자들에게 보상은 못하더라고 최소한의 지원 을 보장하는 「전세사기피해지원특별법」을 제정했다. 43 2024. 09. September Vol. 687
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