1. 들어가며 – 전세피해방지의 최선책, 임차권설정등기 의무화 2022년 빌라왕 사건이 발생하며 전국적으로 전세 사기 피해 사건이 급증하자, 대한법무사협회는 주택도 시보증공사(HUG)와 협약을 맺고 ‘전세피해지원 공익법 무사단’을 구성해 맨 먼저 피해 현장으로 달려갔다. 이후 우리 협회는 전세피해 방지를 위한 제도 개선 에 적극 나섰다. 임차권 등기명령에 따른 등기절차에서 임대인에게 송달되어야만 효력이 발생하는 폐단을 없애기 위해 채 무자에게 송달되지 않더라도 가압류 결정 시에 등기소 에 촉탁할 수 있는 규정을 준용해야 한다는 성명을 발표 한바, 정부가 이를 받아들여 현재 시행 중이다. 또, 전세사기 가해자인 임대인이 사망했을 경우 등 에도 임차인에게 상속인을 찾아내 대위상속등기 후 임 차권 등기명령을 촉탁하도록 하는 것은, 임차인들의 이 중피해를 초래할 수 있으므로 대위등기 없이도 임차권 등기명령에 의한 임차권등기가 이루어질 수 있어야 한 다고 지적하였고, 이 또한 받아들여져 지금은 대위등기 없이 상속인을 피신청인으로 하여 촉탁등기가 이루어지 고 있다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고, 전세사기 피해 는 지금까지 계속되고 있으며, 전국적으로 퍼져가는 양 상이다. 이에 우리 협회는 전세사기 피해를 최소화할 수 있는 최선의 대책은 ‘임차권설정등기 의무화’라고 판단 하고, 이를 규정하는 법 개정을 위해 입법청원을 준비 중 에 있다. 법 개정의 주요내용은 간단하다. 현행 「주택임대차 보호법」 상에서는 임차인이 주민등록 이전 및 주택 입주 를 완료한 다음날 0시에 대항력이 발생하고, 확정일자 를 받아야만 우선변제권 효력이 발생하는데, 이러한 대 항력과 우선변제권의 요건을 “임차권등기 시”로 전환하 여 애매함과 불확실성을 없애고 보다 분명하게 하자는 것이다. 현행 「민법」에도 임차권등기제도가 있지만, 임대인 들이 임차권 설정등기에 동의해 주지 않아 유명무실한 상태다. 본 글에서는 「주택임대차보호법」의 개정으로 임차권 설정등기가 의무화되고 3년이 지난다면 우리 임대차 시 장에 어떤 변화가 일어날지에 대해 가상으로 예측함으로 써 임차권설정등기 의무화의 필요성을 논해보고자 한다. 2. 임차권설정등기 의무화 시행 3년 후 일어날 변화(가상) 임차권설정등기 의무화 3년, 전세사기가 사라진다 가상으로 본 ‘임차권설정등기 의무화’ 시행의 효과와 필요성 법무사 시시각각 발언과 제언 46
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