전세사기 해소 및 시장 정상화 위해 ‘주택임대차등기 의무화’ 절실 2. 주택임대차등기 법제화의 필요성 주택임차권이 물권의 성질을 지니기 때문에 임차 권의 공시도 주민등록과 같은 인적 요소를 기준으로 할 것이 아니라 물적 효력을 기준으로 설정되어야 한다. 이에 따라 물적 권리관계에 관한 정보들을 한 곳에 집중시키고 이해 관계자들이 쉽게 접근하여 확인할 수 있도록 임차권을 부동산등기부에 공시하는 것이 바람직 하다(지원림, 2014) 1 . 3. 주택임대차등기 의무화의 기대효과 가. 세입자 권리 보호 최근 「주택임대차보호법」 일부개정법률안(이연희 의원 대표발의, 2024.06.28.)은 “전입신고와 확정일자 신고 등이 모두 전산화되어 있어 근저당 설정과의 우선 순위 확인이 가능하다”는 점을 들어 대항력 효력 발생 일을 당일로 인정해도 문제가 없다고 기술하고 있다. 그런데 단순히 전산화가 잘되어 있어서 대항력 발 효 시점을 앞당기자는 주장은 설득력이 없다. 명확한 법 적 근거에 기반하는 것이 법적 안정성 보장의 측면에서 주택임대차등기 의무화의 필요성과 기대효과 1. 「주택임대차보호법」의 개요 및 한계 「주택임대차보호법」은 “등기” 대신 “거주”를 임차권 의 공시 방식으로 정하여 임대인의 동의 없이도 임차권 자에게 대항력과 우선변제권을 부여한다. 이로써 채권 인 임차권이 물권의 수준으로까지 보호된다. 임대차 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 세입자 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 그러면 세입자는 다른 주택으로 이주해도 기존의 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있다. 임차권이 대항력에 더하여 우선변제권까지 가지게 되었으므로 권리의 변동이 제3자에게도 효력을 미치게 되었다. 그런데 현행 제도 하에서는 외부의 이해관계자 들이 임차 관련 정보를 확인하기 어렵다. 또한 임차 관련 정보를 담은 원천이 여러 곳에 흩어 져 존재하므로 권리관계의 파악도 용이하지 않다. 그러 한 정보 자체도 부정확하다. 따라서 현행 공시 방법은 불완전한 형태이다. 또한 현행 제도 하에서는 대항력이 전입신고 다음 날 발생하 는 점을 악용하여 임대인이 대출을 과도하게 실행하는 행위가 가능하다. 임차권등기명령 제도는 임대차계약이 만료된 후에 만 가능하므로 불완전한 공시로 인한 피해를 사전에 차 단하는 기능은 아니다. 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 36
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