타당하다. 「민법」 제621조제2항은 부동산임대차를 등기한 때 에는 “그때부터” 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정 하고 있다. 따라서 공시 방법을 “거주”에서 “등기”로 전환 하면 대항력 발효 시점을 “등기접수 시”로 규정하는 데 무리가 없다. 등기되어 외부에 널리 완전 공시되므로 대 항력의 발효 시점을 즉시 인정하자고 주장할 수 있는 것 이다. 결국, 등기가 핵심이다. 주택임대차 등기 의무화가 지속적으로 이루어진다 면 등기 의무화 제도가 세입자에게 제공하는 강점은 다 가구주택에 대한 임대차 계약에서 두드러진다. 다가구 주택 내 각각의 주거공간에 대한 정보를 전입세대확인 서를 통해 짐작할 수 있지만 임대차계약을 하려고 하는 사람은 발급이 불가하다. 또한 전입세대확인서에는 정작 필요한 보증금 및 월세에 대한 정보가 없어서 부동산 중개인을 통하여 임 대인에게 각 세대의 보증금이 얼마인지 요청해야 하는 실정이다. 주택임대차 등기 의무화가 정착되어 모든 호실들에 대한 정보가 등기를 통해 공시되어 있는 상황이라면, 나 의 권리에 영향을 미치는 다른 권리들의 존재 및 순위와 그 권리들의 크기를 개별적으로 쉽게 파악할 수 있다. 나. 제3자 권리 보호 주택 거래에서 매도인이 세입자의 존재를 숨기는 사기에 대비하여 잠재적 양수인은 전입세대확인서 등을 요청해야 한다. 문제는 본인이 직접 미리 이러한 정보들 을 확인할 수 없고, 정보들이 흩어져 있으며, 그러한 정 보조차 부정확하다는 것이다. 한편, 현행 공시방법이 주민등록에 기반하는 점을 악용하여 가장임차인(허위임차인)이 최우선변제금을 노리고 경매에 참여하는 일이 자주 발생한다. 그러면 다 른 이해관계자가 불측의 손해를 입게 된다. 주택임대차가 등기로 공시되면 금융기관 등 다른 이해관계자들에게도 여러모로 편리하다. 금융기관의 경 우 주택담보대출을 실행하면서 대출금을 떼일까 봐 권 리관계를 파악하고 예측할 수 있는 서류들(전·월세 계약 서, 전입세대확인서, 확정일자부여현황 등)을 요구한다. 임대차가 등기되어 있으면 이러한 서류들을 차주로부터 간접적으로 확인할 필요가 없고 금융기관이 등기부를 통해 직접 확인하면 된다. 보증기관 입장에서도 마찬가지다. 약 1년 전 주택도 시보증공사(HUG)가 허위 임대차계약서를 믿고 임대인 전세보증금 반환보증을 실행한 후, 그 진위가 드러나 세 입자가 피해를 보는 상황이 발생하였다. 등기된 임대차 정보를 보증기관이 직접 열람하면 이러한 문제가 발생 하지 않는다. 다. 행정비용 절감 임대차의 공시를 등기로 일원화하면 점유를 확인하 기 위해 시행되고 있는 전입세대 확인 관련 시스템 유지 비용 및 확정일자부를 관리하는 행정비용이 절감된다. 한편, 정부가 전월세 신고제를 추진하기 위해 관련 시스템을 정비하고 있는데, 신고에 의존하는 경우 실제 거래가격에 비해 낮게 혹은 높게 신고 될 가능성이 상존 한다. 임대차를 등기부에 공시하면 신고 시스템을 구축 할 필요도 없고, 허위 신고를 단속하기 위해 별도의 행정 력을 낭비할 필요가 없다. 작년 3월, 정부는 5대 시중은행이 임대인 동의하에 확정일자를 실시간으로 확인할 수 있도록 관련 시스템 을 구축하겠다고 발표하였다. 정부의 입장에서 전세사 기 대책에 대응해야 하므로, 임차권의 대항력 발생시기 가 임차인의 전입신고 다음날 0시인 점을 악용하여 임 대인이 금융기관으로부터 담보대출을 과도하게 신청하 고자 할 때, 금융기관이 이를 파악하여 대출액을 줄일 수 있도록 유도한다는 것이다. 모든 금융기관 점포들이 정부의 이러한 노력에 호 1 지원림(2014), 「주택임대차 공시의 통일방안에 관한 연구」, 2014년도 법무부 연구용역 과제 보고서. 37 2024. 10. October Vol. 688
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