서민주택 시장에서 전세사기 가능성이 상존한다는 사실을 학습한 잠재적 세입자들이 전세 계약을 기피하 고, 이러한 수요 변화에 대응하여 공급부문에서 서민주 택에 대한 투자(건설 및 리모델링)가 줄어들면 서민을 위한 저렴한 주거공간 시장 자체가 쪼그라들게 된다. 더 큰 문제는 전세사기의 반복적 발생이 전월세 주 거비용의 변동성을 더욱 증가시킨다는 것이다. 가뜩이나 매매시장보다 전세시장의 변동성이 더 큰데3, 전세사기 와 같은 충격이 시장에 더해지면 서민 주거공간에 대한 전월세 주거비용의 변동성이 더욱 확대된다. 이는 서민 의 주거선택을 불안하게 만드는 요인으로 작용한다. 주택임대차의 등기가 정착되어 세입자의 보증금 손 실 가능성이 낮아지고 권리에 대한 예측 가능성이 증대 되면 서민 주택시장의 변동성이 축소되고 시장이 안정 화될 수 있다. 바. 임대인 세금체납 정보 공시의 당위성 제공 ‘임대인의 세금체납’이라는 불측의 상황에 임차인 이 대비하기 위해서는 임대차계약을 체결할 때 세입자 가 임대인의 국세·지방세 완납증명서를 확인할 수 있어 야 하며, 잔금을 치를 때 한 번 더 확인할 수 있어야 한 다. 나아가 이후에도 조세채권 발생에 대한 정보가 세입 자에게 전해질 수 있어야 한다. 또한 다른 이해관계자들 에게도 전해져야 한다. 그러니까 한마디로 말하면, 조세채권은 (주기적으 로) 등기되어야 한다. 권리발생 시점은 등기접수일로 하 며, 등기되지 않은 조세채권은 임차권보다는 후순위로 설정되는 것이 타당하다. 조세채권이 경매 절차에서 우 선권을 가지는 것은 국가가 세금을 확보하기 위한 일종 의 특례다. 세금은 국민 모두를 위해 징수하는 것이므로 개인의 채권보다 당연히 우선되어야 한다는 논리다. 조세 채납액 관련 정보의 비대칭성 문제를 해소하 기 위해 어떠한 방법론을 고안하든지 간에 국가가 주장 하는 특례의 논리에 대항할 수 있는 근거부터 먼저 마련 되어야 한다. 주택임대차등기 의무화가 이에 대한 근거 의 하나로 작용할 수 있다. “임대차가 투명하게 공개되므 로 조세채권도 등기를 통해 투명하게 공개되어야 한다” 고 중앙정부 및 지자체에 요구한다면, 조세채권 등기의 당위성에 힘이 실릴 수 있다. 조세채권의 등기는 권리관계에 관한 정보의 비대칭 성 해소 측면에서 세입자뿐만 아니라 다른 이해관계자 들도 환영할 것이다. 4. 결언 현행 「주택임대차보호법」에 의한 임대차의 공시방 법은 불완전한 방법이다. 공시의 내용을 외부에서 파악 하기가 매우 어렵기 때문에 “깜깜이 공시”라고 표현할 수 있다. 완전한 공시가 아니다. 임차권이 물권화되어 있 으므로 등기하여 완전히 공시하는 것이 합당하다. 이는 이미 법 논리가 갖추어진 사항이다. 최근 지자 체 단위에서도 등기에 의한 공시의 필요성이 인식되고 있다. 경기도는 전세사기 해소를 위해 전세권설정등기 의무화4를 정부에 건의하였다고 한다.5 주택임대차 등기를 의무화하면 세입자의 권리를 보 호할 수 있고, 임대차 권리와 관련된 제3자의 권리를 보 호할 수 있다. 현행 불완전한 공시 제도로 인한 행정적 낭비도 줄일 수 있다. 또한 임대차 중개 기능을 정상화하 고 서민 주택시장을 안정화시킬 수 있다. 임대차가 등기 부에 기록되도록 한다면, 이에 발맞추어 조세채권도 공 시되도록 유도할 수 있다. 이러한 사회적 편익을 고려해볼 때, 주택임대차등 기 의무화의 법제화가 조속히 실현되어야 할 것이다. 2 MBC 스트레이트, 253회, 2024.05.12. 3 한국개발연구원(2022), 「주택 공급사업의 추가 편익 산정방안 연구」. 4 (임차권이 아닌) 전세권등기 의무화는 법적 안정성 측면, 등기 비용 측면에서 바람직하지 못하다. 이에 대해서는 경제정의실천시민연합 과 대한법무사협회가 공동주최한 토론회 자료집 참고(https://ccej. or.kr/posts/54typ9). 5 “피해 금액 2000억…전세사기 1위 ‘오명’에 초강수 꺼냈다”, 한국경 제, 2024.09.18. WRITER 김천일 강남대학교 부동산건설학부 조교수 39 2024. 10. October Vol. 688
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=